Statistikken for første kvartal byr ikke på noen store overraskelser, siden vi allerede har fått tallene for hver enkelt måned. Men det er ekstra spennende å se eventuelle forskjeller og variasjoner lokalt innenfor vår region. Mange venter vel også på en brems i prisutviklingen, og enkelte har over lang tid spådd at boligbobla er i ferd med å sprekke hvert øyeblikk. Heldigvis tyder alt på at boligmarkedet i hele landet er både sunt og stabilt, noe som jo ble bevist gjennom våren i fjor da pandemien slo inn over oss. Men noen tegn til utflating kan vi nå se, uten at det nødvendigvis er et negativt tegn.
"Lokalt opplever vi et stabilt og godt boligmarked, men ønsker oss helt klart vesentlig flere boliger til salgs for å imøtekomme etterspørselen", sier Adm Dir Håkon Fossvik i Eiendomsmegler1 Østfold Akershus, som en kommentar til dagens ferske prisstatistikk.
Prisutvikling
Som nevnt innledningsvis er stigningen i boligprisene for første kvartal veldig jevn innen vår region, rundt fem prosent er fasiten for alle områdene. Størst prisutvikling hadde Indre Østfold med 5,6%, med Vestby rett bak på 5,4%. Deretter Frogn og Moss, begge med 5,3% og Fredrikstad med 5,1%. Under fem-tallet finner vi Sarpsborg med 4,9% og deretter Halden med 4,5%. Altså veldig jevnt denne perioden, med kun et drøyt prosentpoeng mellom den høyeste og laveste.
Ser vi tilbake på det lokale boligmarkedet i et noe lengre perspektiv, altså siste fire kvartaler, er prisutviklingen jevnt over høy. Et spenn på ca 10-13% er mye på kun ett år, men som vi også nevnte innledningsvis er disse tallene kunstig høye siden vi sammenligner mot et helt spesielt tidspunkt. Utgangen av mars i fjor var svært preget av at samfunnet ble fullstendig nedstengt 12.mars, og at det meste stoppet opp. Vi gjør derfor ikke mye ut av dette, men går uansett gjennom hvert enkelt lokalområde. Det er Halden som i denne perioden har hatt størst utvikling i boligprisene, med 13%. Moss kommer like bak med 12,2%, Frogn med 11,3%, Vestby 10,9% og Fredrikstad 10,5%. Til sist har vi Indre Østfold med 10%, og Sarpsborg med 9,7%. Sammenlignet med landssnittet på 12,5 %, avviker vi altså ikke i noen særlig grad i noen av områdene. Utviklingen i Oslo denne perioden er litt høyere enn hos oss, dvs 15,6%. Sammenligner vi oss med resten av fylket vårt, ligger vi også her ganske nær samme nivå. Men mot de lokale områdene innenfor resten av fylkene i landet, har vi generelt en noe høyere prisutvikling de siste fire kvartalene.
Vi kan konkludere med at den lokale prisutviklingen siste kvartal er preget av en moderat vekst i januar og februar, og sterkere vekst i mars. Det mest spesielle med første kvartal, er nok det faktum at hele landet i mars hadde positiv prisutvikling med unntak av ett område, og det var Oslo! Her var det nedgang på 0,8%. Veldig spesielt, og verdt å merke seg. Kan være første tegn på en utflating i prisutviklingen i boligmarkedet, selv om det er mange faktorer som her vil spille inn i tiden fremover. Antallet bruktboliger som blir lagt ut i markedet, renteheving, nybolig-bygging, vaksine-utrullingstakt osv, er faktorer som vil spille sterkt inn på dette.
Salgstid
Omsetningstiden varierte ganske mye lokalt første kvartal. Fra 36 dager både i Moss og Fredrikstad, til 59 dager i Halden. Mellom her har vi Sarpsborg med 38 dager, Frogn med 44 dager, og Vestby og Indre Østfold begge med 58 dager. Sammenligner vi mot kvartalet før, altså 4.kvartal 2020, har omsetningstiden økt for alle våre områder, med unntak av Moss. Gjennomsnittet for hele landet var på 52 dager i 1.kvartal, som er en marginal økning med kun èn dag fra kvartalet før. Ser vi innenfor vårt eget fylke, er bydelene i Oslo som vanlig blant de aller raskeste, og det er bydel Grorud som hadde lavest omsetningstid første kvartal, med kun 11 dager i snitt. Tregest i fylket vårt, var faktisk vårt eget Halden sammen med Eidsvoll med 59 dager. Ser vi enda lenger ut, og sammenligner oss med samtlige lokale områder i landet, finner vi at distriktene i Agder med et snitt på 177 dager var tregest i landet. Raskeste lokalområde i landet var bydel Grorud i Oslo, som nevnt med 11 dager i omsetningssnitt.
Prisnivå
Prisnivået kan vi måle ut ifra to forskjellige parametere. Den ene er prisen pr kvadratmeter, og den andre er medianprisen. Medianprisen finner vi ved å liste samtlige boligsalg i en periode fra høyeste til laveste pris, og deretter trekke ut den midterste prisen på listen.
Lokalt hos oss er normalen hovedsakelig slik at vi som regel finner høyeste prisnivå i de områdene som ligger nærmest geografisk til Oslo. Dette stemmer godt også dette kvartalet. Høyeste kvadratmeterpris finner vi i Frogn, med kr 52.090,- pr m2 som er noe ned fra forrige kvartal. Nest høyeste hadde Vestby med kr 45.724,-, og deretter Moss med kr 42.593,- pr m2. Fredrikstad hadde kr 36.876,-, og deretter Sarpsborg med kr 32.799,-. Indre Østfold hadde et snitt på kr 30.146,- pr.m2, og laveste hadde Halden med kr 29.723,-. Med unntak da av Frogn, hadde alle områder en liten økning i kvadratmeterprisen fra forrige kvartal.
Medianprisen kan ofte være litt annerledes fordelt enn kvadratmeterprisen, men dette er ikke tilfelle dette første kvartalet. Høyest medianpris hadde Frogn med kr 5.296.653,-. Nest høyeste hadde Vestby med kr. 4.325.000,- Deretter Moss med kr 3.275.000,- og Fredrikstad med kr 3.200.000,-. Sarpsborg hadde en medianpris på kr. 2.936.903,-, Indre Østfold kr. 2.900.000,- og lavest Halden kr. 2.331.006,-. Her var det kun Halden som hadde en liten nedgang, og Fredrikstad var uendret, ellers hadde resten en liten økning.
Som en kuriositet kan vi også nevne at den høyeste kvadratmeterprisen i både fylket og landet, hadde bydel Frogner i Oslo med kr 107.182,- pr m2. Høyeste medianpris i både fylket og landet hadde bydel Ullern i Oslo med kr 7.169.625,- i medianpris. Laveste kvadratmeterpris i fylket hadde Halden med kr 29.723,- pr m2, og lavest i landet hadde distriktene i Vestfold og Telemark med kr 12.477,- pr m2.
Laveste medianpris i fylket vårt hadde Kongsberg med kr 2.645.172,-, og laveste medianpris i landet var det også distriktene i Vestfold og Telemark som hadde, med kr 1.250.000,-.
Solgte boliger
Det er stor variasjon innenfor vår region når det kommer til antall solgte boliger første kvartal, sammenlignet med samme periode i fjor. Størst prosentvis økning hadde Vestby denne perioden med 9,2%. Økning hadde også Halden med 8,4%, Moss med 3,6% og Indre Østfold med 2,2%. Størst nedgang finner vi i Frogn, med -34,1%. Ellers var det også nedgang i Sarpsborg med -14,5% og Fredrikstad -6,5%.
Vi pleier også å si noe om boligsalget hittil i år, men disse tallene er jo tilsvarende for kvartalet, siden vi nå snakker om første kvartal. Men det vi kan si noe om, er hvordan boligsalget er fordelt i disse tre månedene av første kvartal. Lokalt er det en klar trend på lavt antall solgte i januar og februar, med nedgang generelt både i Østfold og Follo. I mars derimot er det kraftig økning både i Østfold og Follo. Dette kommer frem av månedsrapportene, som kun viser tall samlet for Follo og Østfold (målt i Sarpsborg og Fredrikstad). Kvartalsrapporten er splittet opp i mindre geografiske områder, men har da altså kun tall for hele kvartalet, og ikke månedlig.
For hele landet under ett, er det i dette kvartalet solgt rekordmange bruktboliger, faktisk hele 13,2% flere enn første kvartal i fjor. Nå må vi igjen huske at siste halvdel av mars i fjor var preget av nedstengningen, derfor er sammenligningen noe kunstig - men uansett er det et rekordhøyt antall omsetninger første kvartal i år.
Nye bruktboliger for salg
Det er også stor lokal variasjon når vi kommer til antallet nye bruktboliger lagt ut for salg første kvartal. Generelt for Østfold og Follo var det en nedgang på henholdsvis 13,9% og 14,4% første kvartal, mot samme periode i fjor. Men når vi ser med enda mer lokale øyne er utbudet av nye bruktboliger varierende, og det er kun to av områdene i vår region som her hadde økning. Vestby hadde en økning på 8,9%, og Moss 1,6% i antallet bruktboliger lagt ut i markedet sett i forhold til samme periode i fjor. Halden hadde en nedgang på 5,7%, Fredrikstad ned 9,1%, og Indre Østfold ned 17,5%. Størst nedgang hadde Sarpsborg 21,3% og Frogn 36,3%.
For hele landet var det en liten økning på 2,8% denne perioden mot samme i fjor. Men i vår region kan vi klart konkludere med at vi trenger å øke utbudet av boliger, slik at ikke dette utgjør en vesentlig faktor for ytterligere prispress i vårt område fremover.
Også på dette punktet pleier vi å analysere tallene for perioden hittil i år, men akkurat som med solgte boliger er selvfølgelig også disse tallene de samme som for første kvartal.
Konklusjon
Vi har kommet oss et år videre siden pandemien endret alt, nærmest over natten. Vi har nå fasiten for hvordan det norske boligmarkedet har vært robust nok til å gjenreise seg raskt etter at usikkerheten slo ut samfunnet vårt både nasjonalt og internasjonalt. Spørsmålet er hvordan veien videre vil gå. Flere faktorer vil som nevnt spille inn, blant annet den varslede rentehevingen fra Norges Bank. Denne er igjen avhengig av hvordan utrullingen av vaksinen vil gå fremover. I tillegg kommer takten og hastigheten for prosjektering og bygging av nye boliger i tiden fremover.
Eiendom Norge mener også at det er grunn til å tro at pandemien har gitt en vedvarende økt boligetterspørsel. Videre mener de også at det kan ta år før tilbudssiden tilpasser seg den økte etterspørselen etter boliger i Norge. Vi ser konturene av dette også lokalt i tallene vi nå har presentert. Adm Dir Håkon Fossvik hos Eiendomsmegler1 Østfold Akershus, mener at det nå er rett tid å legge ut sin bolig, dersom man har gått med planer om dette. "Nærheten til hovedstaden og innfartsåren til landet, i tillegg til vår flotte natur og omgivelser, vil fortsatt gi høy etterspørsel i vår region. Markedet trenger nye objekter, og etterspørselen er stor etter alle typer boliger", avslutter han.
Kilde: Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS
