Inflasjon og rentehevinger preger nyhetsbildet både i landet vårt, og globalt. I kjølvannet av dette, var det forventet en noe svakere boligprisutvikling i januar. Vi har riktignok den såkalte "januareffekten", som betyr at det er normalt med en markant nominell (uten å hensynta sesongvariasjoner) boligprisoppgang i januar. Eiendom Norge spådde også i desember en oppgang i boligprisene nå i januar, men da noe svakere enn normalt. Oppgangen vi nå fikk i januar er normal for januar å være, selv om vi har et unormalt usikkert bakteppe hengende over oss for tiden. Dette viser også de sesongkorrigerte tallene for prisutviklingen, som faktisk nasjonalt ligger på 0,0%.

Boligprisutviklingen

Vi har vært vitne til en sterk januar-måned i boligmarkedet. Veldig sterk når vi ser på de nominelle tallene, altså uten å ta hensyn til de normale sesongvariasjonene i markedet. Som allerede nevnt fikk vi nominelt en oppgang på 3,0% for hele landet i januar. Lokalt lå det enda høyere i Østfold (målt i Sarpsborg og Fredrikstad) med 3,4%, og noe under i Follo hvor det var 2,7% økning. Samme nivå i Oslo, med 2,8%.

For å få et riktigere perspektiv på boligprisutviklingen isolert sett for én måned, kan vi sette det inn i et tidsbildet og justere i forhold til den normale utviklingen for denne spesifikke måneden. Vi får da de sesongkorrigerte tallene, som altså viser at oppgangen er svært liten sett mot normalen for januar. Som sagt endte januar med en sesongkorrigert boligprisutvikling på 0,0% for hele landet totalt. Lokalt fikk vi en korrigert oppgang på 0,4% både i Østfold og Follo, mens den i Oslo var 0,2%. Den sterkeste sesongjusterte prisutviklingen i landet, hadde Stavanger med omegn i januar med 1,0% økning. Svakest denne måneden var Trondheim, med 1,3% nedgang etter sesongkorrigering.

Vi pleier å se på utviklingen så langt inneværende kalenderår, men siden vi kun har kommet til første måned, er jo disse tallene de samme som januar-tallene. Fjoråret startet med en sterk positiv prisutvikling, og endte med nedgang de siste månedene. Det er derfor interessant å se på utviklingen i et lengre perspektiv, det vil si de siste tolv månedene. Her ligger Østfold såvidt på den positive siden, med 0,8%. Follo ligger på den negative siden, med -3,1%. Både Norge totalt og Oslo ligger såvidt på den negative siden denne perioden, med henholdsvis -0,3% og -0,1%. Sterkest utvikling de siste tolv månedene har Kristiansand hatt med en oppgang på 4,3%, etterfulgt av Stavanger med omegn 3,6% og Ålesund med omegn 1,9%. Landets svakeste utvikling denne perioden finner vi lokalt, nemlig Follo som nevnt med -3,1%. Etter Follo kom Asker og Bærum med -2,8%, og Romerike -2,6%. Boligprisutviklingen var i januar noe sterkere på Østlandet, Sørlandet og Sør-Vestlandet, enn resten av landet.

I tabellen under kan dere se hvordan prisutviklingen har vært i et kort perspektiv, som vil si sist måned, videre til hvordan utviklingen har vært siste ti år.

Omsetningstid

Salgstiden går svakt oppover, men det går fortsatt raskt å selge en bolig i her i landet, i følge Eiendom Norge. Det er også normalt med noe lengre salgstid på denne tiden av året. I vår region ser vi at snittiden for et boligsalg i Follo gikk ned fra 64 dager i desember, til 63 dager i januar. I Østfold gikk det markant andre vei, det vil si fra 41 dager i snitt i desember til 65 dager i januar. På landsbasis gikk snittiden opp fra 47 til 52 dager, og i Oslo opp fra 32 til 37 dager.

Boligsalgene gikk i januar raskest i Bodø med Fauske med 35 dager i snitt. Lengst tid tok det å selge i Tromsø med et snitt på 75 dager. I tabellen nedenfor kan dere se nærmere på hvordan salgstiden har variert den seneste tiden, og de siste årene.

Prisnivå:

kr. 4.367.609,- var gjennomsnittsprisen på en bolig i Norge ved utgangen av januar i år. Dette er faktisk markant høyere enn det den var ved utgangen av desember da den var kr. 4.002.099,-.

Vi har dessverre ikke lokale tall for gjennomsnittsprisen, men Eiendom Norge/Eiendomsverdi oppgir utover dette to verdier for måling av prisnivået. Det er medianprisen (som er den midterste omsetningsprisen dersom vi rangerer omsetninger i stigende rekkefølge), samt pris pr kvadratmeter.

Som tabellen under viser har kvadratmeterprisen endret seg kun marginalt den siste måneden. I vår markedsregion gikk den marginalt ned både i Follo og Østfold. I Oslo gikk den også marginalt ned. For hele landet gikk den marginalt opp. Medianprisen er i Østfold helt lik som desember, altså ingen endring. Litt ned i Follo. Både Oslo og hele landet har en liten økning.

Tabellen under viser også tilsvarende tall for tidspunkter tilbake i tid, slik at man kan få et enda større bilde av utviklingen.

Solgte bruktboliger, og nye lagt ut for salg

I desember-rapporten for en måned siden, skrev vi at volumet solgte boliger i Norge var tilbake til nivåene før pandemien slo til. Dette gjelder også for januar i år. Salgsvolumet var da også på nivå med tiden før pandemien.

Januar i fjor var sterkt preget av endring i avhendingsloven fra 01.01.22. Mange ønsket å selge før den nye loven trådte i kraft, og etter dette tok det lengre tid å forberede boligene for salg. Dynamikken ble endret i boligmarkedet, både på tilbud og etterspørselsiden. Dette førte rett og slett til et kunstig lavt tilbud, og en historisk sterk prisoppgang i januar 22. Det gir derfor også utslag når vi nå sammenligner årets januar med fjorårets. Det ble på landsbasis solgt 6.887 boliger i januar, noe som er 27,2% flere enn samme måned i fjor. Endringene er enda større lokalt, med en økning samme periode på 35,7% i Follo, og hele 51,3% i Østfold. Nivået på økningen i Oslo var temmelig lik den for hele landet, med 26,6%. Tallene for hittil i år, er naturlig nok de samme som vi har presentert for januar.

Med fokuset rettet på nye bruktboliger lagt ut i markedet i januar, var antallet for hele landet på 6.219 boliger. Det er også her en økning både lokalt, nasjonalt og i hovedstaden vår. Lokalt ble det lagt ut 13,4% flere boliger i årets første måned, sammenlignet med samme tid i fjor. I Follo var økningen mye større, nemlig 28,5%. For hele landet var økningen for januar på 9,0%, mens den i Oslo var var relativt lav, 3,3%.

Konklusjon, og veien videre

Usikkerheten rundt hvilken vei styringsrenten skal gå utover i året, samt også tempoet for de eventuelle endringene, er et hyppig og viktig tema både blant befolkningen og i media. Dette er naturlig, da det har konsekvenser både for bedrifter og enkeltpersoner. Det er spekulert på om Norges Bank kun vil heve renten en gang, da sannsynligvis i mars. Boligtallene som vi nå har presentert kan føre til en noe mer agressiv fremtreden fra Norges Bank, all den tid deres beregningsgrunnlag har tatt utgangspunkt i en svakere boligprisutvikling for både desember og januar, enn det realiteten har bevist. Men samfunnsøkonomien er svært sammensatt og komplisert, og må vurderes fra dag til dag. Vi har sagt det før i løpet av de siste tre årene, men det gjelder i høyeste grad fortsatt; det norske boligmarkedet er robust, og står stødig også nå i disse usikre tider. Det er jo også en viktig faktor at de aller fleste som er i boligmarkedet, kjøper og selger ganske godt innenfor det samme markedet. Det vil derfor ikke bety veldig mye at markedet går noe opp og ned i perioder. Flertallet av de som trenger å bytte bolig i Norge i tiden som kommer, vil sannsynligvis ikke behøve å engste seg for å i gangsette denne prosessen. (Det anbefales selvfølgelig å følge med på markedet fortløpende.)

Eiendom Norge mener at tilstanden i boligmarkedet nå viser at det var helt riktig av Regjeringen å lette på utlånsforskriften fra nyttår, hvis ikke ville både prisutviklingen og volumet vært mye svakere. Normalt stiger boligprisene fra nå av og mot sommeren, men Eiendom Norge venter i tråd med deres prognoser for 2023, at boligprisutviklingen vil være svak de neste månedene.

Kilde: Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS.