Boligprisutviklingen
Høy aktivitet, bra fart i markedet og positiv sesongjustert prisutvikling i november. Unormalt til denne måneden å være. Spesielt merker vi oss at det er høy aktivitet og raskt marked, samtidig som at prisutviklingen er moderat lav. Kanskje er dette et tegn på at rentehevingen i høst har gitt en effekt, siden et marked med fart og trykk vanligvis er en driver for å presse prisene oppover?
Det har blitt en gjenganger å skrive at boligprisutviklingen jevnt over er høy i alle deler av landet. Det som nå er status, er derimot at vi har store forskjeller i boligprisutviklingen i de ulike delene av landet vårt. Bodø m/Fauske har i flere måneder allerede ligget på toppen med høyest prisutvikling, og slik er situasjonen nå også. Sammen med Tønsberg m/Færder skiller de seg markant ut med sterkest utvikling det siste året. Bodø topper med 13,2% prisutvikling siste tolv måneder, tett fulgt av Tønsberg med 11,1%.
Lokalt er tolv-måneders veksten også relativt solid, med en vekst på 8,9% i Østfold (målt i tall fra Sarpsborg og Fedrikstad), og 7,0% i Follo. Sett i en større kontekst, kan det pekes på at tolvmåneders veksten for hele landet var på 6,6%. For Oslo ligger veksten denne perioden lavt, med kun 4,1%. Denne trenden har vi sett for Oslo-markedet gjennom høsten, og det er kun Ålesund m/omg som har svakere vekst siste tolv måneder, med kun 3,5%.
I et kortere perspektiv, kan vi se på utviklingen lokalt for november. Både Østfold og Follo har negativ nominell utvikling (uten å hensynta sesongenes naturlige svingninger) med henholdsvis -0,3% for Østfold og -0,2% for Follo. Nominelt er også utviklingen negativ for hele landet totalt med -0,6%, og også for Oslo med -0,2%. Altså her et prisfall, når vi ikke tar hensyn til sesongsvingninger.
Sesongjustert, altså hensyntatt de naturlige variasjonene gjennom året, er utviklingen lokalt på den positive siden. Opp 0,9% er fasiten for Østfold, og 0,2% oppgang for Follo. Også positiv sesongjustert vekst for Norge totalt med 0,3%, mens Oslo her hadde en marginal nedgang med -0,1%. Sterkest sesongjustert prisutvikling sist måned hadde Kristiansand med en vekst på 1,7%. Svakest prisutvikling hadde Tromsø med en nedgang på 0,5%.
Omsetningstid
Som vi var inne på innledningsvis går det uvanlig raskt å selge en bolig i Norge nå, og vi må tilbake til 2016 for å finne like rask omsetningshastighet på bruktboliger. Og som vi også har vært inne på, gjelder dette også boligmarkedet i vår region.
I Østfold tok et boligsalg i snitt kun 22 dager i november, og for Follo bare 23 dager. Setter vi dette inn i en større sammenheng, og sammenligner med november de tre siste årene, ser vi at det i Østfold tok 29 dager i snitt å selge en bolig samme måned i fjor. For to år siden var snittet på hele 41 dager, mens det i 2018 også var relativt raskt med 25 dager i snitt. For Follo si del, var snittet i novenber i fjor på 39 dager, mens det for to år siden var hele 52 dager. I 2018 var det også relativt høyt med 43 dager i snitt.
Dersom vi sammenligner med de andre månedene i dette kalenderåret, er det kun mai som har vært raskere for Follo, og da var det kun en dag raskere, altså 22 dager. For Østfold var det raskere i april, mai og juni, da snittet var henholdsvis 21, 19 og 20 dager.
I november lå vi også veldig tett opptil de raskeste områdene, som var Oslo og Drammen m/omg, med snittshastighet på 21 dager pr boligsalg. Tregest i landet var Kristiansand m/omg med 51 dager i november. Landssnittet lå på 35 dager, som er to dager tregere enn måneden før.
Prisnivå:
Prisnivået har ikke forandret seg stort fra oktober til november. Kun marginale endringer. Dette gjelder for begge metodene vi bruker for å angi nivået på boligprisene.
I november var kvadratmeterprisen i Østfold på kr 36,976,-, dvs opp med kun kr 26,- fra oktober. I Follo var den kr 52.525,-, som var opp med kr 184,- fra måneden før. For Oslo gikk det motsatt vei, en marginal nedgang fra oktober til november med kr 345,-. Kvadratmeterprisen i november ble da kr 85.273,-. For hele landet var gjennomsnittlig kvadratmeterpris i november på kr 48.229,-, som også var ned fra oktober. Her var nedgangen kr 237,-. I praksis kan vi vel si at kvadratmeterprisen holdt seg stabil i alle disse områdene denne måneden.
Medianprisen (som er den midterste summen dersom vi lister opp alle salgssummene fra laveste til høyeste) holdt seg også stabil i november. I Østfold økte den fra kr 3.297.500,- til kr 3.300.000,-, altså opp kun kr 2.500,-. I Follo gikk den ned fra kr 5.000.000,- i oktober til kr 4.986.341,- i november. I oslo sank medianprisen med kr 487,-, til kr 4.822.026,- i november. For hele landet var den i oktober kr 3.600.00,-, men gikk ned til kr 3.594.289,- i november. Som dere ser, er det som altså ikke store endringene her heller.
Solgte bruktboliger, og nye lagt ut for salg
Som vi har vært innpå tidligere, har det vært rekordaktivitet i november. Det ble solgt 8.508 boliger i Norge denne måneden, som er 5,1% flere enn samme måned i fjor. I vår markedsregion er utviklingen i antallet solgte boliger i november ulikt i de to områdene vi måler i. Østfold hadde en økning i antallet på hele 10% fra november i fjor, mens i Follo sank antallet med 3,1%. Til sammenligning økte det med 2,2% i Oslo.
Hittil i år er denne utviklingen noe lavere lokalt i vår region. Faktisk ligger vi noe under fjoråret i begge våre områder, som vil si at det sank med 4,3% i Follo og 0,3% i Østfold. Sammenligner vi oss mot Oslo, kan vi se at utviklingen der ligger marginalt over fjoråret, dvs med 0,7%. På landsbasis er vi nå over fjoråret med 2,9%.
Lokalt var det høy aktivitet i november, og det ser vi på tallene for antallet nye bruktoliger lagt ut for salg denne måneden. I Østfold økte det med 5,9% mot samme måned i fjor. Og i Follo er økningen enda større, med hele 8,4%. Dette er nesten samme utvikling som landet i helhet, der det var 8,6% økning sist måned. Oslo hadde denne måneden en ørliten nedgang på -0,4%.
Hittil i år har det blitt lagt ut 4,2% flere bruktboliger i Østfold i år, enn samme tidsrom i fjor. I Follo er det derimot lagt ut 1,0% færre bruktboliger samme periode. I Oslo ser vi en økning på 3,6%, mens det for hele Norge er lagt ut 3,4% flere i år enn i fjor.
Veksten i antallet nye bruktboliger lagt ut i markedet i oktober var relativt svak, men vi ser nå at det tok seg kraftig opp igjen i november. Det har vært en rekordstor omsetning, og antallet solgte boliger vil sannsynligvis passere 100.000 for første gang. Normalt sett selges det også færre boliger her i landet i slutten av året, men aktiviteten denne måneden i år har vært overraskende høy. Dette forventes også å vedvare inn i desember, og 2021 ligger an til å bli et rekordår med hensyn til antallet transaksjoner.
Konklusjon, og veien videre
Med fasiten i hånd er det lett å konkludere med at november har vært unormal med tanke på både aktivitet og ikke minst hastighet i markedet. Samtidig ser vi at tolvmåneders-veksten synker, noe den har gjort gjennom de siste månedene, og også i november. Med et normalt fall i boligprisene i desember, vil dette bety at boligprisutviklingen gjennom 2021 faktisk vil ende noe lavere enn Eiendom Norges prognose - som var 7,5% for inneværende år.
Vi vil da antageligvis se et boligmarked som følger tilnærmet normalt konjukturløp. Og en mer moderat prisutvikling er godt nytt for norsk økonomi, og for alles muligheter til å bli boligeiere her i landet. Samtidig med at vi har utsikter mot et normalisert boligmarked, ser vi også flere betydelige faktorer som kan påvirke utviklingen. Enkelte av faktorene kan brukes for å påvirke markedet, slik som eksempelvis rentehevinger. En annen faktor er av regulatorisk art, slik som den nye lovendringen som trer i kraft på nyåret. En tredje faktor er den vanskeligste å forholde seg til, nemlig nytt/nye utbrudd av covid, slik vi nå står overfor. Enkelte eksperter antyder at nytt utbrudd kan føre til høyere prisvekst, samtidig med at eksperter også antyder færre rentehevinger enn planlagt. Dette med grunnlag i høyere generell prisvekst og den eksplosive økningen i strømprisene.
Vi skal ikke bevege oss inn i ytterligere spekulasjoner rundt dette, men venter i spenning på neste fasit som kommer i begynnelsen av januar. Denne gir oss tallene for desember, og hele 2021.
God førjulstid ønskes alle lesere!
Kilde: Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS.
