Som forventet styrket tilbudssiden seg gjennom september, som betyr et større antall boliger for salg i markedet. Dette tilsier en mer moderat boligprisutvikling utover høsten. I tillegg er det normalt med et fall i boligprisene de siste månedene av året. Det er derfor sannsynlig at dette blir utviklingen vi vil se de neste tre til fire månedene. Men mange faktorer spiller inn, og veien videre er derfor veldig vanskelig å spå.

Boligprisutviklingen

Boligprisene falt forholdsvis mye i september, og som nevnt er den uvanlig høye oppgangen vi hadde i august allerede i sin helhet korrigert.

Lokalt var den nominelle (uten å hensynta sesongvariasjoner) prisutviklingen lik i Østfold og Follo, det vil si ned 1,8% for begge områdene. Noe større nedgang for hele landet, som vil si -2,2%. Og til sammenligning hadde Oslo en nedgang på hele 2,5% nominelt.

Når vi hensyntar de normale sesongvariasjonene, er nedgangen noe mindre. Innenfor vår markedsregion er utviklingen på likt nivå, som betyr -0,7% i Østfold og -0,6% i Follo. Som nevnt innledningsvis var den sesongjusterte prisutviklingen svak i hele landet i september, noe som enkelt kan ses ved at Ålesund med omegn hadde sterkest prisutvikling sist måned med en utvikling på "bare" 0% - altså uendret. Svakest utvikling hadde Hamar med Stange, med en nedgang på 1,3%.

Med blikket noe løftet kan vi se litt lenger tilbake i tid, og med et perspektiv hittil i år, er boligprisutviklingen i Østfold på hele 8,8%. For Follo noe lavere, som vil si 4,1%. For å se dette i en større sammenheng, er prisutviklingen hittil i år for hele landet 6,7%, og for Oslo 6,3%. Sterkest utvikling i landet denne perioden hadde Kristiansand med 10,9%, etterfulgt av Drammen med omegn med 9,9% og deretter Tønsberg med Færder 9,7%. Østfold er altså ikke langt bak disse. Asker og Bærum samt Follo, har hatt svakest prisutvikling hittil i år, med 4,1%.

I et tolv-måneders perspektiv ser vi at boligprisene har økt med 5% i Østfold og 2,8% i Follo. På landsbasis har boligprisene økt med 4,3% denne perioden, og i Oslo med 5,5%. Kristiansand har også sterkest prisutvikling denne perioden med 6,7%, mens svakest utvikling finner vi i Romerike med 2,7% oppgang.

Omsetningstid

Det tok i snitt 29 dager å selge en bolig i Norge i september. Dette er nøyaktig det samme som måneden før. Salgstiden var med dette relativt rask i september. Lokalt ser vi også at salgstiden var rask forrige måned, med et snitt på 25 dager i Østfold og 36 dager i Follo. Som vi kan se i tabellen under, er det seks dager raskere for Østfold og to dager raskere for Follo, enn måneden før. Oslo hadde et snitt på nitten dager i september, som også er det samme som i august.

Raskest gjennomsnittlig salgstid hadde Bergen med 17 dager, etterfulgt av Bodø med Fauske med 18 dager. Tregest var boligmarkedet i Tromsø, med et snitt på 38 dager. Sammenlignet med tidligere år, går det nå svært raskt å selge en bolig i alle deler av landet.

Se tabellen under for nærmere informasjon om salgstiden i tidsperspektiv.

Prisnivå:

Kr. 4.535.711,- var gjennomsnittsprisen for en bolig i Norge ved utgangen av september. Dette er litt ned fra hva den var en måned før, som var kr 4.601.168,-.

Vi har dessverre ikke lokale tall for gjennomsnittsprisen, men Eiendom Norge/Eiendomsverdi oppgir utover dette to verdier for måling av prisnivået. Det er medianprisen (som er den midterste omsetningsprisen dersom vi rangerer omsetninger i stigende rekkefølge), samt pris pr kvadratmeter.

Som tabellen under viser, går kvadratmeterprisen marginalt ned både lokalt i Østfold og Follo. Det samme gjelder for hele landet totalt. For medianprisen kan vi også se av tabellen at den går ned med kr 50.000,- fra august i både Østfold og Follo, mens den på landsbasis holder seg uendret.

Solgte bruktboliger, og nye lagt ut for salg

Det er hittil i år solgt flere boliger enn samme periode i 2019 (som var før boligomsetningen tok seg kraftig opp under pandemien). I september i år er boligsalget lavere, mens tilbudet, altså antall nye bruktboliger lagt ut for salg, har gått opp.

Det ble i september solgt 5,6% færre boliger i Norge, enn samme måned i fjor. Nedgang også lokalt, med 3,4% i Follo og hele 21,0% færre solgte i Østfold. Til sammenligning var nedgangen i antallet solgte boliger i september på 7,5% i Oslo. Hittil i år er det også solgt færre boliger enn samme tidsrom i fjor. En nedgang på 9,4% for hele landet, og ikke langt unna samme nivå også lokalt, med -6,3% i Follo og -10,3% i Østfold. Oslo hadde denne perioden en nedgang på 10,1%.

Vi har allerede nevnt at tilbudssiden har styrket seg, og med klare tall betyr dette at det i september ble lagt ut 17,3% flere boliger i Norge enn samme måned i fjor. Lokalt spriker dog tallene en del, som vil si at Østfold faktisk har en nedgang denne perioden på 5,4%, mens Follo hadde en økning på hele 33,1%. Oslo hadde her en økning på 13,8%.

De første månedene av dette året ble det lagt ut et uvanlig lavt volum av nye bruktboliger i markedet. Derfor slår det merkbart ut på antallet boliger lagt ut hittil i år. Økningen er ikke like stor i dette perspektivet. Totalt for hele landet, er det faktisk lagt ut 2,9% færre boliger hittil i år, sammenlignet med i fjor. Lokalt er det en nedgang på 3,9% i Østfold denne perioden, mens det i Follo er lagt ut 8,0% flere i år enn i fjor. Nedgang på 8,3% i Oslo. I begynnelsen av året utgjorde en lav tilbudsside en flaskehals i boligmarkedet, men akkurat som Eiendom Norge spådde, har tilbudet nå styrket seg.

Konklusjon, og veien videre

Nå er det usikkerhet som råder i både nasjonal og global økonomi. Dette gjør det vanskelig å si om boligprisfallet i september vil fortsette utover høsten. Og dersom det fortsetter, i hvilken grad det blir sterkere eller ikke. Mye tyder på at renteøkningene nå begynner å gi effekt, og at eventuelle ytterligere rentehevinger vil påvirke boligprisene enda mer i negativ retning.

Svakere nyboligsalg og en nedgang av igangsetting av nye boligprosjekter vil også på sikt gi en lavere tilbudsside i boligmarkedet. Dette vil også ha innvirkning på den totale boligprisutviklingen.

Kilde: Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS.