Selge bolig med leietaker?

Av EiendomsMegler 1 Norge
11. desember 2023

De aller fleste som kjøper bolig med utleiedel eller hybel, synes det er et pluss at det følger med en leietaker. Har du en stabil leietaker, og en bolig som er tilrettelagt for utleie, kan det faktisk gjøre boligen din ekstra attraktiv på boligmarkedet.

- Så lenge leiekontrakten er lovlig i henhold til husleieloven, og det ikke er noe trøbbel med leietaker, er det fint å vise til faste leieinntekter når de nye eierne skal søke boliglån i banken, forteller avdelingsleder Kent Einar Nergård i EiendomsMegler 1 Trondheim.

Leietakers rettigheter ved salg

Ønsker du å si opp leieforholdet før du skal selge? Leietaker har et stekt oppsigelsesvern, så du kan ikke si opp leiekontrakten uten videre. Du må ha en gyldig grunn for å si opp leieforholdet.

- Som hovedregel anses salg av bolig som saklig oppsigelsesgrunn, men det kan være lurt å ha en god kommunikasjon med utleier i forkant av salget, forklarer Nergård.

Det er viktig at oppsigelsen gjøres skriftlig, og vurderes som rimelig, sett fra leietakers side.

Dersom leietaker har en tidsubestemt leiekontrakt, og motsetter seg oppsigelse fordi den oppleves som urimelig, kan det bli en tidkrevende prosess å få vedkommende ut. Leietakeren kan protestere på oppsigelsen, og i en vurdering av saken vil man legge vekt på hvilken betydning oppsigelsen vil få for leietaker. Hvis leietakers bakgrunn for protest tillegges mest vekt, vil leietakeren få rett til fortsatt å bo der.

- Hvis du ønsker å si opp leieforholdet før du selger bolig, må du starte i god tid. I de aller fleste leiekontrakter er det tre måneders oppsigelse som du må ta hensyn til, sier Nergård.

Visning hos leietaker

God dialog er nøkkelen til at boligsalget går knirkefritt når du har en leietaker. I prosessen kan det oppstå noen gnisninger, blant annet knyttet til visning. Leietakeren kan ikke motsette seg visning, men du kan ikke kreve at hen gjennomfører visningen for deg, eller at du kan ha visninger når som helst. Du kan heller ikke kreve at leietakeren vasker nøye, pynter og gjør boligen i stand akkurat som du ønsker.

- En god dialog løser mye, det er min erfaring. Du må gi beskjed om visning i god tid i forveien. I tillegg bør du kompensere for ulempene ved visning, ved å redusere husleien en måned eller to, råder Nergård.

Kjøpe bolig med leietaker

Etter at du har kjøpt en bolig, kan det være grunner til at du ønsker å si opp leiekontrakten. Vær oppmerksom på at et eieskifte ikke endrer på leiekontrakten eller leietakers rettigheter. Også i dette tilfellet må oppsigelsen skje skriftlig. Siden leietaker er beskyttet av et sterkt oppsigelsesvern, må oppsigelsen av en tidsubestemt leiekontrakt være begrunnet i ett av disse punktene, ifølge husleieloven:

• Husrommet skal brukes av boligeieren selv, eller familien
• Boligen skal rives eller bygges om
• Mislighold fra utleiers side, for eksempel at utleier ikke betaler husleie
• Annen saklig grunn, herunder salg av bolig

Dette må du huske når du skal selge bolig med leietaker:

1. Megleren din må få tilgang til leiekontrakten, slik at hen kan opplyse potensielle kjøpere om forhold i leiekontrakten.
2. God dialog er viktig, så husk å Informere leietakeren før du skal selge, og hold hen orientert underveis.
3. Ta hensyn til leietakerens behov. Avtal flere tidspunkt for visninger, slik at dette blir forutsigbart for leietakeren.
4. Gi kompensasjon for ulempene knyttet til salget.
5. Når du har solgt boligen, må du overføre leiekontrakten og gi tilgang til depositumskonto til den nye eieren.