Vi vil nå se nærmere på hvordan boligmarkedet har vært hittil i år, med grunnlag i Eiendom Norges ferske rapporter. De har sluppet tall både for 2.kvartal, og for juni-måned. Kvartalsrapporten er en regionsrapport, som vil si at de går mer lokalt til verks. For oss i Østfold og Akershus syd, betyr dette at de presenterer tall for alle Østfoldbyene, samt Vestby og Frogn. Tallene for Juni presenteres for Follo og Østfold (utifra Fredrikstad og Sarpsborg). Siden begge rapportene slippes samme dag, presenterer vi alt samlet i denne artikkelen.
De to kvartalene dette første halvåret har vært ganske forskjellige når det kommer til prisutvikling nasjonalt sett. Første kvartal var preget av sterk prisutvikling, mens det i andre kvartal har vært moderat prisutvikling. Når det er sagt, har prisutviklingen vært forholdsvis høy også andre kvartal, selv om den ikke er i nærheten av det den var i første.
Prisutvikling
Prisutviklingen i juni isolert sett, er ganske varierende innenfor vår region. Nominelt (uten å ta hensyn til normale sesongvariasjoner i boligmarkedet) gikk boligprisene i Østfold ned med 1,6% i juni. I Follo økte boligprisene med 1,2%. I Oslo var det 0,4% nedgang, mens det på landsbasis var 0,2% nominell nedgang i juni.
Sesongjustert (tatt hensyn til de normale sesongvariasjonene) var boligprisutviklingen i Østfold negativ, dvs ned 0,8%. I Follo var prisutviklingen opp 1,1%, altså nært opptil den nominelle. I Oslo var den sesongjusterte utviklingen positiv, som vil si 0,2% opp. For hele landet som helhet, var det en ørliten oppgang i boligprisene sesongjustert, dvs 0,1%.
Den sterkeste sesongjusterte prisutviklingen i landet, hadde Bodø m/Fauske i juni med 1,6%, etterfulgt av Kristiansand og deretter Stavanger. Svakeste finner vi i Hamar m/Stange hvor den sesongjusterte boligprisutviklingen gikk ned med 1,4%.
De siste tolv månedene, eller året om du vil, har boligprisene økt med 11,2% i Østfold. I Follo har boligprisene kun hatt en marginalt høyere økning, med 11,7%. Heller ikke store forskjeller fra vår region til Oslo, hvor boligprisene økte med 10,3%, eller hele landet som hadde en økning på 10,1% siste tolv måneder. Sterkeste utvikling denne årsperioden hadde Bodø m/Fauske opp 15,8%, og svakeste utvikling finner vi i Ålesund m/omg opp 6,9%.
I kvartalsrapporten finner vi også tall for utviklingen det siste året, bare delt opp i mindre lokale områder. I denne perioden er det Frogn som har høyeste økning innenfor vår region med 14,6%. Deretter følger Moss med 14%, Halden med 13,7%, Indre Østfold 12,8% og Fredrikstad 12,5%. De to stedene med laveste lokale boliprisutvikling, men likevel ikke langt bak, er Sarpsborg med 11,8% og Vestby 11,5%.
For disse områdene har vi også tallene for utviklingen siste kvartal, og det er Indre Østfold som i denne perioden har hatt sterkest prisvekst med 4,3%, tett fulgt av Moss med 4,2%. Deretter kommer Fredrikstad med 3,9%, og Sarpsborg og Frogn med 3,6%. Halden hadde 3,2% og Vestby 1,5%.
Vi kan som nevnt utifra disse tallene se tendensen til at boligprisene nådde toppen i mars, og har etter dette vært mer moderate. En moderat utvikling i juni er også helt normalt i boligmarkedet.
Salgstid
I juni var gjennomssnittstiden pr boligsalg på 29 dager for hele landet, som vil si en nedgang fra et snitt på 34 dager måneden før. Både Østfold og Follo var raskere enn landssnittet, med henholdsvis 20 dager for Østfold og 23 dager for Follo. For begge områdene var det én dag tregere enn i mai, men bare halve tiden enn den var i samme måned i fjor, hvor snittiden var 46 dager for Østfold og 45 dager for Follo. Til sammenligning tok det 17 dager i Oslo sist måned. Raskest i juni var Drammen m/omg, og tregest var Ålesund m/omg med et snitt på 36 dager.
Omsetningstiden i andre kvartal er forholdsvis varierende innenfor vår markedsregion, med Fredrikstad som raskest med 18 dager i snitt. Nest raskest er Sarpsborg og Moss med 23 dager, og deretter Vestby 27 dager, Frogn 31 dager, Halden 34 dager og Indre Østfold 36 dager. Dette er betydelig raskere enn første kvartal der Moss og Fredrikstad var raskest med 36 dager og Halden tregest med 59 dager. Samt også vesentlig raskere enn samme kvartal i fjor (2.kvartal) da Moss og Fredriksatd var raskest med 41 dager i snitt, og Vestby var tregest med 62 dager.
Sammenligner vi våre lokale steder mot øvrige steder innenfor Viken m/Oslo, ser vi at Indre Østfold er tregest med sine 36 dager i snitt, og raskest er Bydel Grorud i Oslo med kun 12 dager i snitt. Bydel Grorud var også sammen med Bodø m/Fauske de distriktene i landet som hadde raskest omsetningstid i andre kvartal i år. Tregest i denne perioden var distriktene i Rogaland med 130 dager i snitt.
Prisnivå
Prisnivået er svært variabelt mellom områdene innenfor vår region. Vi kan måle dette ut ifra to forskjellige parametere. Den ene er prisen pr kvadratmeter, og den andre er medianprisen. Medianprisen finner vi ved å liste samtlige boligsalg i en periode fra høyeste til laveste pris, og deretter trekke ut den midterste prisen på listen.
Vi begynner med å se på kvadratmeterprisen i juni, og lokalt er det da Follo som har den høyeste kvadratmeterprisen med kr 51.015,-. Østfold ligger relativt langt bak med kr 35.501,-. Til sammenligning ligger landssnittet på kr 48.616,- og snittet i Oslo på hele kr 85.246,-. For å se utviklingen også her, kan vi gå ett år tilbake og sammenligne med juni i fjor. Da var kvadratmeterprisen i Follo på kr 45.895,-, som vil si at den har økt med 11,2% det siste året. For Østfold var kvadratmeterprisen på kr 31.967,- i juni 2020, og har dermed økt med 11,1% det siste året.
Høyeste kvadratmeterpris lokalt andre kvartal, hadde ikke overraskende Frogn med kr 57.306,-. Deretter et hopp ned til Vestby med kr 45.332,-, og på rekke og rad , Moss kr 42.752,-, Fredrikstad kr 38.466,-, og Sarpsborg kr 32.099,-, Indre Østfold kr 30.098,- og til slutt Halden kr 29.927,- pr m2. Innenfor Viken m/Oslo hadde Bydel Frogner i Oslo den høyeste kvadratmeterprisen andre kvartal med kr 105.897,-.
Medianprisen i juni var lokalt også høyest i Follo med kr 5.000.000,-. For Østfold var den kr 3.200.000,-. Landssnittet var kr 3.620.000,-, og for Oslo var den kr 4.865.609,-. Vi sammenligner også disse tallene mot juni for ett år siden, og finner at det for Follo var kr 4.511.467,-. Det vil si en økning på 10,8%. I Østfold var den kr 2.877.665,-, som betyr en økning på 11,2%. Landssnittet lå på kr 3.300.000,-, og har da økt 9,7%. I Oslo lå medianprisen på kr 4.296.484,- for ett år siden, og har derved økt med 13,2%.
Medianprisen lokalt forrige kvartal var fra høyeste til laveste; Frogn kr 6.000.000,-, Vestby kr 4.374.485,-, Moss kr 3.726.814,-, Fredrikstad kr 3.503.500,-, Indre Østfold kr 3.125.000,-, Sarpsborg kr 3.000.000,-, og Halden kr 2.700.000,-.
Solgte boliger
Vi begynner med å se på boligsalget i juni, hvor utviklingen er noe differensiert lokalt mellom Østfold og Follo. I Østfold er det solgt 16,1% flere boliger i årets juni mot samme måned i fjor. For Follo er økningen på kun 0,7% i samme periode. Videre ser vi at økningen er på 5,5% for hele landet, og for Oslo var det en nedgang på 2,4%.
Hittil i år, som jo vil si første halvår, er bildet noe annerledes. Denne perioden i år mot samme i fjor, var det en nedgang på 1,5% i Østfold. Follo hadde da en økning på 4,4%. For hele landet var det en økning på 13,4%, mens Oslo hadde økning på 12,1%.
I kvartalsrapporten kan vi også lese av salgsutviklingen spaltet ned i de lokale områdene i markedsregionen vår, og her er det også store lokale forskjeller. Moss har størst økning første halvår med 13,8%. Deretter kommer Halden med 9%, og Frogn med 7,1%. Fredrikstad går sidelengs med 0%, mens det var tilbakegang i Indre Østfold med -0,7%, Sarpsborg -4,1%, og Vestby -4,2%.
Andre kvartal i år isolert mot samme periode i fjor, er det enda større variasjon. Frogn hadde størst økning med 54,2%. De andre områdene med økning var Moss med 22%, Halden med 10%, Fredrikstad 5,2% og Sarpsborg 3,9%. Indre Østfold hadde nedgang i antallet solgte med 3,6%, samt også Vestby med - 13,2%.
Nye bruktboliger for salg
I juni er det en god økning i antallet nye bruktboliger lagt ut for salg i det lokale boligmarkedet. I Østfold var det økning på 13,2% mot fjorårets juni. For Follo var økningen på 8,5%. En økning også for hele landet på 7,9%, og for Oslo en liten nedgang på -2,4%.
Hittil i år, altså første halvår for de samme områdene, var det litt annerledes. Ned 2,1% i antallet nye bruktboliger i Østfold, og en liten økning på 0,5% i Follo. En økning på 8,4% for hele landet, mens Oslo hadde hele 12,8% økning første halvår.
Hittil i år for de mindre områdene innenfor vår markedsregion, ser vi også store variasjoner for antallet brukteboliger lagt ut i markedet. Eneste område med økning var dog Moss med 12,3%. Fredrikstad hadde 1% nedgang, Halden -3%, Sarpsborg -3,7%, Indre Østfold -4,4%, Vestby -4,9%, og Frogn med størst nedgang -9,4%.
Tallene for antallet bruktboliger lagt ut i andre kvartal i år mot i fjor, viser en spredning fra en økning i Frogn på 21,5%, til en nedgang på -13,6% i Vestby. Mellom her er rekkefølgen fra økning på 19,9% i Moss nedover til 12,9% økning i Sarpsborg, 8,6% i Indre Østfold, 5,4% i Fredrikstad, og til sist en nedgang på -1,1% i Halden.
Konklusjon
Som vi nå har sett i noen måneder allerede, fortsetter veksten i antallet omsetninger. Både antallet nye boliger lagt ut og antallet solgte, ligger nå langt over tidligere år. Vi ser samtidig at omsetningstiden faller kraftig, til sitt laveste på fem år. Dette tyder på en sterk etterspørsel i markedet for øyeblikket. Etter tydelige signaler om renteheving i september, ventes moderat utvikling fremover.
Eiendom Norge tror at den sterke etterspørselen etter bolig i Norge vil vedvare, men at pandemien har medført et skifte i boligmarkedet. De tror også at vi med gjenåpningen av samfunnetl fra høsten vil se de reelle korona-effektene i arbeidslivet, med økt fleksibilitet. Dette vil igjen bety en langsiktig endring i boligbehovet.
Eiendom Norge peker også på et mer utrygt boligmarked fra nyttår, dersom det nye lovverket om mer ansvar til selger går i gjennom uten endringer i retning av mer ansvar og kompetansebehov i takseringsbransjen.
God sommer!
Kilde: Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS
