Fasiten for boligprisveksten i april viser en helt annen sannhet enn det Norges Bank la til grunn på forhånd. Sentralbankens forventninger lå nemlig på motsatt side - et fall på 0,4% sesongjustert. Vi har allerede fått en renteheving på 0,25 prosentpoeng i dag, og det er signalisert en ny allerede i juni. Norges Banks utlånsundersøkelse viser at etterspørselen etter lån har vært uendret så langt i år. April-tallene fra Eiendom Norge viser samtidig at landets husholdninger ikke ser ut til å være skremt av Norges Banks rentehevinger så langt.

Boligprisutviklingen

Etter flere måneder med relativt kraftig prisfall i boligmarkedet i fjor høst, har prisutviklingen snudd tvert om fra i vinter og utover våren, og vi hadde i april fjerde måned på rad med nasjonal boligprisoppgang. Også lokalt i vår region var veksten ensidig positiv, med en nominell (uten å hensynta sesongvariasjoner) oppgang på 0,9% både i Follo og Østfold (målt i Sarpsborg og Fredrikstad). Den nominelle veksten for hele landet var 1,0% i april, mens den i Oslo var noe lavere med 0,7%. Når det tas hensyn til naturlige sesongvariasjoner i boligprisene, er prisveksten på 0,4% i Østfold, og 0,9% i Follo. For hele landet er den på 0,7%, og til sammenligning på 1,0% i Oslo. Det området i landet med sterkest prisutvikling i april var Ålesund med omegn, med 1,3%. Landets svakeste utvikling hadde Stavanger med omegn med 0,2%.

Over et noe lengre tidsspenn, ser vi også på utviklingen i boligprisene så langt i år. I Østfold har prisene økt med 6,4% denne perioden, og i Follo 6,2%. Dette er samme nivå som for hele landet hvor økningen har vært 6,8%, samt også Oslo hvor den var 6,2%. Sterkest i landet denne perioden var Kristiansand med 10,8%, tett fulgt av Stavanger med omegn 10,4%.

For å se boligprisutviklingen i et enda lengre perspektiv, viser tabellen under utviklingen både de siste tolv månedene, samt siste fem og ti årene.

Omsetningstid

Salgstiden gikk noe ned i april, som er normalt for sesongen. For hele landet tok det i snitt 40 dager å selge en bolig, som er to dager raskere enn mars da gjennomsnittet var 42 dager. Lokalt tok det 33 dager å selge en bolig i Østfold i april, markant ned fra 40 dager i mars. I Follo gikk det motsatt vei i april med 56 dager i snitt, fra 54 dager i mars. Raskest gikk det å selge en bolig i Bergen i april, med kun 22 dager i snitt. Lengst tid tok det i Tromsø med 71 dager. I Oslo tok et boligsalg i snitt 23 dager i mars, altså kun en dag mer enn Bergen.

I tabellen nedenfor kan dere se nærmere på hvordan salgstiden har variert de siste månedene, samt tilsvarende måned de siste årene.

Prisnivå:

Ved utgangen av mars var gjennomsnittsprisen kr. 4.594.966,- på en bolig i Norge. Dette er en økning fra måneden før da den var kr. 4.487.285,-.

Vi har dessverre ikke lokale tall for gjennomsnittsprisen, men Eiendom Norge/Eiendomsverdi oppgir to andre verdier for måling av prisnivået. Medianprisen (som er den midterste omsetningsprisen dersom vi rangerer omsetninger i stigende rekkefølge), samt pris pr kvadratmeter.

Som tabellen under viser, har kvadratmeterprisen endret seg kun marginalt den siste måneden, jevnt over med en svak oppgang. Den samme utviklingen ser vi også når det gjelder medianprisen.

Tabellen under viser også tilsvarende tall for tidspunkter tilbake i tid, slik at man kan få et enda større bilde av utviklingen.

Solgte bruktboliger, og nye lagt ut for salg

Det ble solgt 6.919 boliger i april, som er hele 10,2% færre enn april i fjor. Lokalt ble det i samme periode solgt 10,4% færre boliger i Follo og 10,8% færre i Østfold. Nedgangen denne perioden i Oslo var på -5,6%. Så langt i år sett mot samme periode i fjor, er det derimot preget av økning. I Østfold er det hittil i år solgt 6,7% flere boliger i år enn i fjor. Og faktisk det samme i Follo, opp 6,7%. For hele landet er økningen denne perioden på 3,2%, mens den i Oslo er 1,3%.

Situasjonen er motsatt når det gjelder antallet nye bruktboliger lagt ut for salg i april. Her er det lokalt en økning på hele 21,1% i Østfold, og 16,2% for Follo. På landsbasis er økningen på 15,4%, og for Oslo 31,0%. Så langt i år har det blitt lagt ut 9,4% flere boliger i Østfold i år enn i fjor, og 5,8% flere i Follo. For hele landet har det vært en oppgang på 0,4%, og i Oslo en nedgang på -4,6%. Selv om påsken falt i sin helhet i april i år, er volumet på nivå med før pandemien.

Det vi biter oss merke i, er at volumet solgte boliger i april er markant lavere enn tilbudssiden. Det ble som akkurat nevnt solgt vesentlig færre boliger i årets april mot samme måned i fjor. Samtidig var det en betydelig økning i antallet lagt ut for salg i samme periode. At boligomsetningen er lavere enn tilbudet kan tyde på at en korreksjon nærmer seg. Men om den eventuelt kommer i sommer eller til høsten, og hvor stor den vil bli, er ekspertene både uenige og usikre på.

Konklusjon, og veien videre

Den sterke boligprisutviklingen vi nå har vært vitne til, knyttes opp til den generelle sterke utviklingen i norsk økonomi. I tillegg har vi også et sterkt arbeidsmarked, som gjør at vi tåler rentehevingene bedre. Lettelsene som ble gjort i utlånsforskriften har også ført til at vanlige boligkjøpere har fått tilbake kjøpekraften de mistet i høst. Og sist men ikke minst, rekordlavt utbud av nye boliger, gjør at flere må velge brukte boliger, som igjen fører til ytterligere press i bruktboligmarkedet. Dermed har rentehevingene effekt på begge sider av bruktboligmarkedet. Først som en direkte demper på etterspørselsiden ved å føre til økte kostnader, men samtidig av samme grunn som en faktor som reduserer nyboligbyggingen, og dermed virker som et ytterligere stimulerende press i konkurransen på tilbudssiden. Og slik er det også med den svake kronen som har mye fokus i nyhetsbildet om dagen. For mens svekket krone er positivt for eksport og reiseliv, som igjen fører til styrket norsk økonomi, vil det igjen styrke boligprisutviklingen, siden en sterk utvikling i norsk økonomi styrker boligmarkedet. Man kan vel trygt si at det sjelden eller aldri har vært vanskeligere å mene noe om det norske boligmarkedet fremover, som det er i dag.

Med dette som utgangspunkt betyr det at boligmarkedet på ingen måte står i veien for hverken ytterligere rentehevinger eller oppjustert rentebane (målet for hvor rentenivået skal ligge fremover) fra Norges Bank. Vi er inne i den normalt sett travleste tiden av året i boligmarkedet, og det blir spennende å se hvor vi står om en måned.

Kilde: Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS.