Nedgangen i boligprisene var høyst forventet, og absolutt ikke alarmerende. Det er altså ingen grunn til å overdramatisere dette. En naturlig følge av de grep Norges Bank har gjort, og egentlig et sunt tegn i forhold til norsk økonomi generelt. Vi har nå det høyeste rentenivået siden 2008, og Norges Bank forventet i følge pengepolitisk rapport fra juni, et sesongjustert fall på 0,1% i august. Tilbudssiden av bruktboliger styrker seg, noe som kan indikere at boligprisene presses ned utover høsten og slutten av året. Samtidig er det fortsatt betydelig nedgang i nyboligbyggingen, som igjen vil være med å legge press i bruktboligmarkedet fremover.

Boligprisutviklingen

I juli hadde vi en nominell (uten å hensynta sesongvariasjoner) nedgang på -1,1% på landsbasis, mens den sesongjusterte utviklingen var positiv med 0,2%. For august var situasjonen motsatt, med positiv nominell utvikling på 0,4%, men sesongjustert nedgang på -0,6%. Dette er et håndfast tegn til endring i markedet. Lokalt var den nominelle utviklingen på 0,4% i Østfold (målt i Sarpsborg og Fredrikstad), altså det samme som på landsbasis. I Follo var den enda høyere, med 1,1% oppgang. Sesongjustert var tallene mer negative, som vil si -1,1% for Østfold, og sidelengs, altså 0,0% for Follo. Sammenligner vi med Oslo, var tallene der klart mer negative, med en nominell utvikling på -1,0% og -1,4% sesongjustert.

Sterkest sesongjustert boligprisutvikling i august, finner vi i Bergen med en oppgang på 1,2%. Svakest utvikling hadde Drammen med omegn, med en nedgang på 2,2%. 

Ser vi lengre tilbake i tid, har vi på landsbasis en boligprisutvikling på 5,7% så langt i år, altså ved utgangen av august. Lokalt er nivået noe under dette, som betyr 5,1% i Østfold og 4,8% i Follo. Oslo har hittil i år en oppgang på 5,8%. Sterkest utvikling hittil i år er det Kristiansand som har med 10,4%, etterfulgt av Stavanger med omegn 9,7%. Svakest hittil i år er Tromsø med 2,7%.

For å se boligprisutviklingen i et enda lengre perspektiv, viser tabellen under utviklingen både de siste tolv månedene, samt siste fem og ti årene.

Omsetningstid

Normalt er august-måned sterk, med mye aktivitet og positiv utvikling i boligprisene. Som allerede nevnt var årets august svak prismessig, men likevel med bra aktivitet. Dette ser vi også med raskere omsetninger. På landsbasis var gjennomsnittstiden for et boligsalg i august på 38 dager, ned fra 47 dager i juli. Også må det selvfølgelig sies at juli normalt har et tregt marked på grunn av ferietiden. Lokalt tok det i snitt lengre tid å selge en bolig, med et snitt på 47 dager i Østfold og 56 dager i Follo. Som vanlig, får vi si, gikk det raskt i Oslo, med et snitt på 24 dager per boligsalg. Dette til tross for en sterkere prisnedgang her. Det var også Oslo, som sammen med Stavanger med omegn, hadde det raskeste markedet i landet i august. Tregest var Tromsø med 57 dager i snitt.

I tabellen nedenfor kan dere se nærmere på hvordan salgstiden har variert de siste månedene, samt tilsvarende måned de siste årene.

Prisnivå:

Gjennomsnittsprisen for en bolig i Norge ved utgangen av august, var kr. 4.543.487,-. Gjennomsnittsprisen har dermed økt kraftig gjennom forrige måned, for ved utgangen av juli var den kr 3.944.271,-. Men fortsatt er den  noe under det den var ved utgangen av juni, som var kr 4.643.491,-.

Vi har dessverre ikke lokale tall for gjennomsnittsprisen, men Eiendom Norge/Eiendomsverdi oppgir to andre verdier for måling av prisnivået. Medianprisen (som er den midterste omsetningsprisen dersom vi rangerer omsetninger i stigende rekkefølge), samt pris pr kvadratmeter.

Som tabellen under viser, har både kvadratmeterprisen og medianprisen endret seg kun marginalt den siste måneden. 

Tabellen under viser også tilsvarende tall for tidspunkter tilbake i tid, slik at man kan få et enda større bilde av utviklingen.

Solgte bruktboliger, og nye lagt ut for salg

I august ble det solgt 9.270 boliger i hele landet, som er 2,6% færre enn samme måned i fjor. Lokalt ble det i samme periode solgt 9,0% færre boliger i Follo og 8,2% færre i Østfold. Også i Oslo var det en nedgang i volumet denne måneden, på 4,7%. Hittil i år sett mot samme tid i fjor, er det forøvrig en generell økning. I Østfold er det hittil i år solgt 2,6% flere boliger i år enn i fjor. Og i Follo 1,4% flere. For hele landet er økningen denne perioden også på 1,4%, og i Oslo var det økning denne perioden på 1,7%. 

Antallet nye bruktboliger lagt ut for salg i august mot samme måned i fjor, viser litt mer varierende utvikling. Lokalt var det en nedgang på 3,7% i Østfold, og 5,9% for Follo. På landsbasis var det derimot en økning på 4,2%, og for Oslo 0,5% opp. Så langt i år har det blitt lagt ut 9,0% flere boliger i Østfold i år enn i fjor, og 4,3% flere i Follo. For hele landet har det vært en oppgang på 5,4%, og i Oslo opp 2,4%. 

Tilbudssiden har styrket seg ytterligere gjennom august. Det antas å bli et høyere lager av boliger fremover, på grunn av dempet etterspørsel som følge av renteoppgangen. Det forventes fra både Eiendom Norge og de fleste eksperter dempet aktivitet, og derfor en svakere utvikling i boligmarkedet utover høsten.

Konklusjon, og veien videre

Med fasiten i hånd for august-måned,ser vi en klar demping av boligprisveksten selv om det var forholdsvis stor aktivitet i markedet. Det er en markant økning i antallet bruktboliger til salgs nå, enn det var i fjor. Både antallet bruktboliger lagt ut og solgt, er nå på samme nivå som i 2019. Korreksjonen er tydelig i gang, og det ventes ytterligere nedgang i boligprisene utover høsten mot slutten av året. Sannsynligvis noe sterkere nedgang en normalt for høstsesongen. Det er fortsatt ikke tegn til noe priskrakk i boligmarkedet. Arbeidsmarkedet her til lands står fortsatt meget sterkt, og dette må nok svekkes betydelig før vi kan anta et større krakk i boligmarkedet, men at rentehevingene nå gir klare utslag. Det er både varslet og forventet ytterligere en renteheving nå i september. Eiendom Norge mener dog at Norges Bank nå bør holde renten i ro fremover, samt at utlånsforskriften må avskaffes siden grunnlaget for denne nå er visket ut.

Det er en felles oppfatning blant de fleste eksperter at prisveksten blir betydelig svekket utover høsten, som det også forventes av norsk forbrukerøkonomi generelt. Det nært forestående lokalvalget vil også ha betydning for boligmarkedet, siden lokalpolitikken har stor påvirkning på prisdannelsen i de lokale boligmarkedene. Dette er blant annet synlig i den rekordlave nyboligbyggingen, selv om det er flere faktorer som også spiller inn her. Når neste rapport kommer, har vi svaret på om Norges Bank serverer oss ytterligere en renteheving i september, samt om den svakere trenden i boligmarkedet fortsetter slik det forventes.

Kilde: Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS.