Med juli-tallene som fasit, kan man fint konkludere med at aktiviteten i markedet var normal, og kanskje litt over forventet denne måneden. Godt salgsvolum og også relativt stort volum nye bruktboliger lagt ut for salg. Den nominelle prisutviklingen, som betyr uten å ta hensyn til de naturlige sesongvariasjonene i boligmarkedet, var negativ - altså en nedgang. Noe som ikke bare var forventet, men som også er normalt. Noe mer uventet var det at en del regioner, samt nasjonalt hadde en liten oppgang i de sesongjusterte prisene. Men oppgangen var svært marginal, og dermed også lite oppsiktsvekkende. Det er en relativt lang forsinkelse i effekten av en renteheving, og det antas å slå sterkere ut utover høsten.

Boligprisutviklingen

I juni fikk vi nedgang i boligprisveksten for første gang dette halvåret. Effekten av rentehevingene hadde latt vente på seg, og denne bremsen i markedet var fullt ut forventet. Juli har nå også vist at trenden med svakere utvikling fortsetter, selv om aktiviteten som nevnt tidligere var høy gjennom denne feriemåneden. Vi ser samtidig at det norske boligmarkedet er sunt og stabilt, med mange salg og også god tilførsel av nye bruktboliger i markedet. De foregående månedene har boligprisene steget i alle områder av landet, men nå begynner det å bli mer markante forskjeller både mellom storbyene og ulike områder av landet. Dette tyder på at effekten av rentehevingene nå begynner å ta tak i markedet.

Nominelt (uten å hensynta sesongvariasjoner) fikk vi altså en nedgang i boligprisene på landsbasis med - 1,1%, mens den lokalt endte på -1,4% i Østfold og -1,2% i Follo. Oslo var her et klart unntak med sterk vekst i juli, på 0,7% opp nominelt. Når vi tar hensyn til sesongvariasjonene, ligger utviklingen i hovedsak over den nominelle. For vår del lokalt, betyr dette at prisutviklingen endte på plussiden for Østfold, med 0,6%. For Follo endte den derimot på minussiden med -0,4% i juli. På landsbasis endte juli såvidt på plussiden med 0,2%, og Oslo var unntaket igjen, med en lavere sesongjustert prisvekst på 0,5%.

Det område i landet med sterkest sesongjustert utvikling i juli, var Kristiansand med en vekst på 1,5%, tett fulgt av Stavanger med omegn med 1,4%. Svakest utvikling denne måneden hadde Bergen, ned 2,9%. I juli skilte Kristiansand og Stavanger seg ut med svært sterk vekst, i tillegg til Oslo med sterk vekst. Bergen hedde spesielt svak vekst.

Når vi løfter blikket noe, og ser tilbake på utviklingen hittil i år, ligger det lokalt på 4,8% opp for Østfold, og 3,2% opp for Follo. På landsbasis opp 5,2%, og for Oslo opp hele 6,8%. Denne perioden er det også Kristiansand og Stavanger med omegn som hadde sterkest vekst, med henholdsvis 10,7% og 9,9%. Disse to områdene skiller seg også ut fra resten av landet, med klart sterkest vekst. Svakest denne perioden var Tromsø, med 0,7% økning. Kristiansand og Stavanger har hatt sterk vekst over flere måneder.

For å se boligprisutviklingen i et enda lengre perspektiv, viser tabellen under utviklingen både de siste tolv månedene, samt siste fem og ti årene.

Omsetningstid

Siden juli normalt er en måned med lav aktivitet og heller preget av ferietid, er gjerne salgstiden også høy. På landsbasis gikk salgstiden opp fra 30 dager i juni, til 47 dager i juli. Lokalt gikk den opp i Østfold, fra 30 dager i juni til 58 dager i juli, altså nesten en dobling i tid. For Follo gikk den opp fra 42 i juni til 68 dager i juli. Oslo hadde økning i omsetningstiden fra 19 til 27 dager. Raskest gikk det å selge en bolig nettopp i Oslo i juli, med et snitt på 27 dager. Lengst tid tok det i Tromsø og Follo, begge med et snitt på 68 dager.

I tabellen nedenfor kan dere se nærmere på hvordan salgstiden har variert de siste månedene, samt tilsvarende måned de siste årene.

Prisnivå:

Gjennomsnittsprisen for en bolig i Norge ved utgangen av juli, var kr. 3.944.271,-. Gjennomsnittsprisen er redusert kraftig gjennom forrige måned, for ved utgangen av juni var den kr 4.643.491,-.

Vi har dessverre ikke lokale tall for gjennomsnittsprisen, men Eiendom Norge/Eiendomsverdi oppgir to andre verdier for måling av prisnivået. Medianprisen (som er den midterste omsetningsprisen dersom vi rangerer omsetninger i stigende rekkefølge), samt pris pr kvadratmeter.

Som tabellen under viser, har både kvadratmeterprisen og medianprisen endret seg kun marginalt den siste måneden.

Tabellen under viser også tilsvarende tall for tidspunkter tilbake i tid, slik at man kan få et enda større bilde av utviklingen.

Solgte bruktboliger, og nye lagt ut for salg

Det ble solgt 4.134 boliger i hele landet i juli, som er 1,6% flere enn samme måned i fjor. Lokalt ble det i samme periode solgt 30,2% flere boliger i Follo og 33,3% flere i Østfold. Oslo hadde en økning i volumet denne måneden på 18,0%. Hittil i år sett mot samme tid i fjor, er det også økning. I Østfold er det hittil i år solgt 4,5% flere boliger i år enn i fjor. Og i Follo er det solgt 3,3% flere. For hele landet er økningen denne perioden på 2,1%, og i Oslo var det en liten økning denne perioden på 3,0%.

Når det gjelder antallet nye bruktboliger lagt ut for salg i juli, er det her også klar økning mot juli i fjor. Lokalt var økningen på hele 57,1% i Østfold, og 9,3% for Follo. På landsbasis var økningen 13,8%, og for Oslo 39,8%. Så langt i år har det blitt lagt ut 12,1% flere boliger i Østfold i år enn i fjor, og 7,0% flere i Follo. For hele landet har det vært en oppgang på 5,7%, og i Oslo opp 2,8%.

Det er solgt et relativt stort antall boliger i juli, samt også hittil i år flere enn samme tid i fjor. I takt med at omsetningsvolumet har økt gjennom våren, har også tilbudssiden det samme. Det antas å bli et høyere lager av boliger fremover, på grunn av dempet etterspørsel som følge av renteoppgangen. Det forventes fra både Eiendom Norge og de fleste eksperter dempet aktivitet og derfor en svakere utvikling i boligmarkedet fremover.

Konklusjon, og veien videre

Den store sommermåneden er herved over for denne gang, med forholdsvis stor aktivitet i boligmarkedet, men likevel med en klar demping i prisveksten. Andre måned på rad med nominelt fall i boligprisene, som ikke akkurat er en overraskelse. Det var nok dog forventet at den sesongkorrigerte prisutviklingen skulle ende på minussiden, men det skal et relativt stort fall i prisene før det gir utslag her. Det var riktignok høy aktivitet i markedet, men korreksjonen er tilsynelatende i gang, og det ventes ytterligere nedgang i boligprisene utover høsten. Sannsynligvis noe sterkere nedgang en normalt for høstsesongen. Det er dog ikke forventet noe priskrakk i boligmarkedet, heller at en stor del av prissoppgangen fra første halvår viskes ut. Arbeidsmarkedet her til lands står fortsatt meget sterkt, og dette må nok svekkes betydelig før vi kan anta et større krakk i boligmarkedet. Det er lite som tyder på dette per i dag. Rentevirkningen i boligmarkedet har en betydelig forsinkelse, men vi bør se virkninger av den doble rentehevingen fra juni, i boligmarkedet i løpet av august til september. Styringsrenten har nå tredoblet seg det siste året, og Eiendom Norge mener nå at Norges Bank bør holde renten i ro i påvente av utviklingen videre.

De fleste eksperter regner nå med at prisveksten vil bli svakere fremover, og videre utover høsten. Uenigheten ligger først og fremst i når en korreksjon kommer. Om det blir allerede i august, eller senere på høsten. Det er vanlig at boligprisene stiger i august, men dette blir et litt mer usikkert kort i årets august-måned. Tiden vil vise, og når neste rapport kommer, har vi faktisk svaret på akkurat det :)

Fortsatt god sommer!

Kilde: Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS.