2022 startet med høy prisvekst i vår region!

Fasiten for årets første måned foreligger, og vi kan konkludere med at det ble en pangstart på 2022. Prisveksten ble historisk høy til januar-måned å være, med en sesongjustert økning i Østfold og Follo på 2,3% denne måneden alene. Dette var marginalt over landssnittet som var 2,1%.

Dette høres kanskje dramatisk ut, men det er flere underliggende faktorer som kan forklare dette. Derfor er boligmarkedet å anse som normalt og under kontroll. Tilbudssiden i januar var uvanlig lav, og dette førte til ekstra prispress i markedet. De underliggende årsakene til det lave tilbudet kommer vi tilbake til. Men den sterke prisveksten som preget årets første måned var bredt forankret i hele landet, og var altså den høyeste januarveksten registrert i boligprisstatistikkens historie.

48 dager

Gjennomsnittlig omsetningshastighet - ØSTFOLD

38 dager

Gjennomsnittlig omsetningshastighet - FOLLO

2.3%

Sesongjustert prisutvikling fra sist måned - ØSTFOLD

2.3%

Sesongjustert prisutvikling fra sist måned - FOLLO

2.1%

Sesongjustert prisutvikling fra sist måned - NORGE

Boligprisutviklingen

En sterk prismessig åpning på året, følger altså et 2021 som var svært variabelt med tanke på prisveksten. Dette selv om fjoråret totalt sett endte moderat opp noe svakere enn anslaget var ved starten i fjor. Hele landet hadde som sagt en sterk vekst i boligprisene i januar, selv om det også skal sies at det er normalt med en forholdsvis høy prisstigning i januar - den såkalte "Januareffekten". Vi kan nå se nærmere på hva denne veksten betyr i rene tall.

I januar hadde vi en lokal prisvekst på hele 5,4% i Østfold og 4,2% i Follo. Dette er såkalt nominell prisvekst, som betyr at det ikke er hensyntatt normale sesongvariasjoner i boligmarkedet. Når sesongvariasjonene er hensyntatt, var prisveksten som nevnt innledningsvis på 2,3% for både Østfold og Follo. Sett i en større sammenheng var den nominelle veksten for hele landet på 4,8% i januar, mens den sesongjusterte veksten var 2,1%. Lokalt ligger vi med dette rimelig tett opptil landssnittet både nominelt og sesongjustert. Til sammenligning var den nominelle boligprisveksten i Oslo på 4,7%, og sesongjustert 2,9% i januar. Dermed hadde Oslo også sterkest prisvekst i landet. Faktisk hadde Oslo sterkere bboligprisvekst i januar, enn helle 2021! Tromsø hadde svakest sesongjustert prisvekst, med en oppgang på 0,8% sist måned.

De siste tolv månedene har boligprisene i Norge steget med 6,8%. Til sammenligning var tilsvarende vekst for hele 2021 på 5,2%. I vår region var 12-mnd veksten i Østfold på 7,9% og for Follo på 7,7%. Som mange sikkert kjenner til, var boligprisveksten svak i Oslo store deler av fjoråret, og dette slår fortsatt ut i at Oslo hadde landets svakeste 12-mnd vekst ved utgangen av januar, med 4,3% oppgang. Nest svakest etter Oslo var Ålesund m/omg med 5,4%. Sterkest prisvekst denne perioden hadde Bodø m/Fauske med 14% oppgang, etterfulgt av Tønsberg m/Færder 10,6%.

Omsetningstid

Selv om det var relativt høy prisvekst over hele landet i januar, var omsetningstiden noe mer varierende lokalt i vår region. Snittet for hele landet var på 41 dager i januar, noe som er ti dager raskere enn måneden før, da snittet var 51 dager. Lokalt her i Østfold og Follo var situasjonen som sagt noe mer forskjellig. I Follo var omsetningstiden i januar på 38 dager, som er fem dager raskere enn i desember. I Østfold gikk det motsatt vei, da omsetningstiden var 31 dager i desember, og økte til 48 dager i januar. Denne økningen i Østfold er i sterk kontrast til den nasjonale trenden, som er at det går svært raskt å selge en bolig i Norge nå. Dette reflekteres også i det lave antallet usolgte boliger her i landet, som faktisk nå ligger markant lavere enn det nivået det lå på i januar 2017, da boligmarkedet nærmest "kokte".

Tregest gikk boligsalgene i snitt i Kristiansand og Hamar m/Stange, med 52 dager i januar. Ikke veldig mye lengre enn tiden det tok i Østfold. Raskest i januar gikk omsetningene i Oslo, med et snitt på 22 dager. Dette er fem dager raskere enn i desember, da snittet der var 27 dager.

Omsetningstid:

Østfold:Follo:Norge:Oslo:
Januar 2022:48 dager38 dager41 dager22 dager
Desember 2021:31 dager43 dager51 dager27 dager
Januar 2021:46 dager56 dager60 dager22 dager

Prisnivå:

Prisnivået kan vi måle både utifra pris pr kvadratmeter, som de fleste kjenner til, men også utifra medianprisen som betyr at vi lister opp alle salgssummene fra laveste til høyeste, og rett og slett finner den midterste av disse.

For Østfold var kvadratmeterprisen i januar på kr 37.412,-, noe som kun er en svak økning fra måneden før, da den var kr 37.167,-. Går vi ett år tilbake, altså til januar 2021 og sammenligner, ser vi at den har økt fra kr 33.725,-. Altså opp snaut kr 3.700,-.

For Follo var kvadratmeterprisen i oktober på kr 52.621,-, som er marginalt ned fra måneden før da det var kr 52.863,-. Ett år tilbake var den kr 47.688,-, altså en økning på nesten kr 5.000,- siste året.

Kvadratmeterprisen for hele landet var sist måned kr 48.831,-, en økning fra måneden før da den var kr 47.979,-. Endringen fra ett år tilbake var her en økning på drøyt kr 3.000,-.

Medianprisen i Østfold for januar var kr 3.300.000,-. Måneden før var den også på kr 3.300.000,-, så den har altså helt sidelengs. Ser vi ett år tilbake, har den gått opp akkurat 10%, da den var kr 3.000.000,- i januar i fjor.

I Follo var medianprisen kr 4.900.416,- i januar, ned fra kr 4.914.509,- i desember. Januar i fjor var den kr 4.790.000,-, og den har altså økt med drøyt kr 110.000 det siste året. I mellomtiden har den også vært over kr. 5.000.000,-.

I januar var medianprisen for hele landet på kr 3.601.307,-, en økning på ca kr 175.000,- det siste året.

Pris pr m2:

Østfold:Follo:Norge:
Januar 2022:37.412,-52.621,-48.831,-
Desember 2021:37.167,-52.863,-47.979,-
Januar 202133.725,-47.688,-45.445,-

Medianpris:

Østfold:Follo:Norge:
Januar 2022:3.300.000,-4.900.416,-3.601.307,-
Desember 2021:3.300.000,-4.914.509,-3.550.000,-
Januar 2022:3.000.000,-4.790.000,-3.424.756,-

Solgte bruktboliger, og nye lagt ut for salg

Vi har vært inne på det faktum at det i årets januar har vært et lavere antall boliger for salg. Dette har som også nevnt tidligere ført til et press i markedet som har resultert i en prisvekst for januar. I tillegg har det som naturlig er, ført til et lavere volum solgte boliger. Tar vi for oss antallet solgte boliger i Østfold i januar, ble det solgt 21,5% færre enheter bruktboliger, enn samme måned året før. For Follo var nedgangen denne perioden noe mindre, dvs -13,6%. Ganske lik nedgang som Oslo, hvor salget gikk ned med 15,1%. Nedgangen i salgsvolumet for hele landet totalt var helt likt som i Østfold, dvs -21,5%.

Vi pleier i tillegg å sammenligne utviklingen i boligsalget så langt i kalenderåret, men for denne første måneden i året er dette likt som for januar. Vi presiserer samtidig at alle salgstall er bruktboliger, og inkluderer ikke nyboligsalg.

Ser vi på utbudet av bruktboliger, er ikke fallet i antallet nye bruktboliger lagt ut for salg i markedet, like stort som for solgte enheter. I vår markedsregion ble det i Østfold lagt ut 18,6% færre boliger i årets januar enn samme måned i fjor. Noe mindre fall også her for Follo, som vil si -8,9%. I Oslo var det en nedgang på 14,0%, mens det for hele landet var ned 13,2%. Som med volum solgt, er utviklingen naturlig nok helt lik for hittil i år.

Nedgangen må som vi allerede har nevnt ses i sammenheng med tilbudssiden, og det faktum at det var få boliger i markedet ved inngangen til 2022. I tillegg er det en betydelig nedgang i nye lagt ut for salg i januar.

Konklusjon, og veien videre

Vi var innledningsvis inne på at det var flere underliggende faktorer som er årsakene til den relativt høye boligprisveksten i januar. En viktig hovedfaktor er selvfølgelig knappheten på tilbudssiden i forhold til etterspørselen, slik vi nettopp har vært inne på. Men bak knappheten i tilbudet spiller andre faktorer inn, som for eksempel den nye avhendingsloven som trådte i kraft 1.1.22. Denne har skapt flaskehalser i boligmarkedet over hele landet.

Flaskehalsene som har oppstått, har igjen utspring fra flere andre faktorer. Den nye lovteksten krever større dokumentasjonsgrad av tilstanden på hver bolig. Dette fører igjen til at tilstandsrapportene tar lengre tid å utarbeide, spesielt i innkjøringsfasen som vi nå er inne i. Det må også lages nye tilstandsrapporter for de eiendommene som har ligget for salg siden 2021.

En annen faktor er at de nye reglene legger mer ansvar over på bygningssakkyndige, og derfor har ført til at flere har forlatt bransjen. I tillegg antas det at en del selgere oppfatter de nye reglene som uoversiktelige og vanskelige, og derfor avventer igangsetting av salgsprosessen.

Det er derfor en krevende situasjon i boligmarkedet for tiden, som gjør at den høye prisveksten i januar regnes som kunstig høy og at markedet etter en tid vil normaliseres og gå tilbake til den moderate veksten som er spådd i år. Nye reguleringer skaper vanligvis en forbigående flaskehals. Det er dog viktig at alle aktører tar grep for å løse flaskehalsen, slik at vi ikke får en unødvendig sterk prisvekst i lengre tid fremover.

Det gis derfor også en sterk oppfordring til alle som har planer om å selge sin bolig, om å sette i gang så snart som mulig. Det er stor etterspørsel i markedet, og det er ingen grunn til å vente!

Kilde: Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS.