Nok en måned med boligprisvekst, og vi kan også nok en gang gjenta reaksjonen om at dette kommer svært overraskende. Norges Bank spådde flat boligprisvekst for mars, mens enkelte spådde en svak positiv utvikling. Boligprisene falt i fjor høst, og det ble da ventet at effekten av rentehevingene endelig hadde slått til. Men nedgangen stanset i desember, og de tre første månedene av inneværende år har vist til dels sterk oppgang. Som sagt svært overraskende, all den tid at nordmenn generelt har mye gjeld og flytende rente - begge momenter som burde tilsi at hver eneste renteheving ville dempe folks pengebruk spesielt på bolig. Nå ventes det ytterligere rentehopp fra Norges bank, selv om det også er flere andre faktorer enn bare boligpriser som virker inn på dette. Samtidig er det også mer enn Norges Banks rentehevinger som virker inn på prispresset i boligmarkedet.

Boligprisutviklingen

Årets tredje måned var dermed også tredje måned på rad med sterk prisvekst på boliger i både Norge, og lokalt i vår markedsregion. I mars-måned hadde vi lokalt en sterk økning i boligprisene nominelt (uten å ta hensyn til de normale sesongsvingningene i markedet) i begge våre områder. Østfold opp hele 1,6%, og Follo 0,6%. Økningen for hele Norge var på 1,2%. I Oslo var økningen lik som for Follo, altså 0,6%. Tar vi hensyn til de normale sesongsvingningene, er økningen noe svakere, som for Østfold betyr opp 0,5%, og for Follo helt flatt, altså uendret 0,0%. For hele landet samlet var det lik oppgang som for Østfold, det vil si 0,5%. I Oslo var den spesielt sterk, med 1,0%. Størst prisvekst i landet i mars (sesongjustert), hadde Kristiansand med 1,7%. Svakest prisutvikling denne perioden hadde Bergen med en nedgang på 0,6%.

Prisutviklingen hittil i år, altså første kvartal, er også meget sterk. Lokalt har boligprisene i Østfold gått opp med 5,4%, og i Follo 5,2%. Ganske likt er det også for hele landet, med 5,8%, og Oslo 5,4%. Kristiansand og Stavanger med omegn har så langt i år hatt den sterkeste prisveksten med hele 9,1%. I motsatt ende har Tromsø hatt svakest prisutvikling med en økning på 3,5%.

For å se boligprisutviklingen i et enda lengre perspektiv, viser tabellen under utviklingen både de siste tolv månedene, samt siste fem og ti årene.

Omsetningstid

Det har lenge gått relativt raskt å selge en bolig i Norge. Salgstiden sank også i mars, som er helt normalt for sesongen. Gjennomsnittet for hele landet var i mars 42 dager, som er syv dager raskere enn februar, da snittet var 49 dager. Lokalt tok det i mars 40 dager i Østfold, betydelig ned fra 56 dager i februar. Kun marginal nedgang i Follo, fra 56 dager i februar til 54 dager i mars. Det raskeste boligsalget i landet i mars, hadde Bergen med kun 23 dager, mens det tok lengst tid i Tromsø med 69 dager. I Oslo tok et boligsalg i snitt 24 dager i mars, altså kun en dag mer enn Bergen.

I tabellen nedenfor kan dere se nærmere på hvordan salgstiden har variert de siste månedene, samt tilsvarende måned de siste årene.

Prisnivå:

Ved utgangen av mars var gjennomsnittsprisen kr. 4.487.285,- på en bolig i Norge. Dette er en god økning fra måneden før da den var kr. 4.349.768,-.

Vi har dessverre ikke lokale tall for gjennomsnittsprisen, men Eiendom Norge/Eiendomsverdi oppgir utover dette to verdier for måling av prisnivået. Medianprisen (som er den midterste omsetningsprisen dersom vi rangerer omsetninger i stigende rekkefølge), samt pris pr kvadratmeter.

Som tabellen under viser har kvadratmeterprisen endret seg kun marginalt den siste måneden, og hovedsaklig ser vi en svak oppgang. I vår markedsregion gikk den marginalt ned i Follo, og marginalt opp i Østfold. Den samme utviklingen ser vi også når det gjelder medianprisen.

Tabellen under viser også tilsvarende tall for tidspunkter tilbake i tid, slik at man kan få et enda større bilde av utviklingen.

Solgte bruktboliger, og nye lagt ut for salg

I hele landet ble det solgt 8.751 boliger i mars, som er 2,5% færre enn samme tid i fjor. Lokalt ble det i samme periode solgt 4,1% færre boliger i Follo og 5,5% flere i Østfold. Stor nedgang denne perioden i Oslo, hele -12,4%. Hittil i år sett i forhold til samme periode i fjor, er det preget av økning. I Østfold er det hittil i år solgt 13,8% flere boliger i år enn i fjor. I Follo nesten det samme, det vil si 13,1% økning. For hele landet er økningen denne perioden på 8,2%, mens den i Oslo er 3,7%. Det er altså solgt mange boliger i Norge første kvartal i år, og det er faktisk bare i rekordåret 2021 at det er solgt flere denne perioden.

Det er motsatt trend når det gjelder antallet nye bruktboliger lagt ut for salg. For mars-måned er det lokalt en nedgang på 0,8% i Østfold, og hele -21,3% for Follo. Nedgangen på landsbasis er på -16,3%, og for Oslo -30,5%. Hittil i år har det blitt lagt ut 4,0% flere boliger i Østfold i år enn i fjor, og 1,5% flere i Follo. For hele landet har det vært en nedgang på 5,1%, og i Oslo på hele -15,5%.

Konklusjon, og veien videre

Som vi var inne på innledningsvis, har boligmarkedet så langt i 2023 vist seg mindre rentesensitivt enn det ble antatt ved nyttår. Mesteparten av boligprisfallet i fjor høst er nå hentet inn igjen, og boligprisveksten første kvartal er betydelig høyere enn prognosen fra Eiendom Norge var i desember. Det er også helt tydelig at det er flere momenter som har sterk innvirkning på boligprisene i Norge nå, enn bare renteendringene fra Norges Bank. Norsk økonomi går mye bedre enn antatt, og lettelsene i utlånsforskriften har nok også hatt markant effekt. I tillegg har vi et nyboligsalg som har stupt de siste månedene, faktisk til det laveste nivået siden finanskrisen. Samtidig har vi meget lav boligbygging og prosjektering, parallelt med befolkningsvekst her i landet.

Med utgangspunkt i den sterke boligprisutviklingen, og de andre momentenes påvirkning, ligger det an til brattere og tøffere rentehevinger fra Norges Bank enn tidligere antatt. Og dersom det ikke kommer en vårflom av nye bruktboliger på markedet etter påske, vil det nok bli en ytterligere prisvekst fremover - også dersom renten økes. Økonomien både nasjonalt og globalt fortsetter å være svært kompleks, og dermed også tilnærmet umulig å forutse fremover. Men boligmarkedet er robust, og fortsatt velfungerende pr i dag.

Kilde: Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS.