Omsetningen i det norske boligmarkedet er nå tilnærmet tilbake på samme nivå som før pandemien. Og nå som pandemien tilsynelatende er tilbakelagt for vår del, kan det konkluderes med at pandemien førte til ekstra mye flytting i Norge. Eiendom Norge venter en totalomsetning i boligmarkedet her i landet, som ender på samme nivå som i 2019. Det er fortsatt stort salg av boliger i Norge, og samtidig et større tilbud. Norges Banks endringer vil være direkte avgjørende på boligmarkedets utvikling på kort sikt.

Boligprisutviklingen

Som nevnt fortsatte boligprisene i Norge å falle i oktober, etter at vi også hadde hatt klar nedgang i september. Et boligprisfall om høsten er normalt, men ikke så mye som vi har sett nå de siste to månedene. Den negative utviklingen de to siste månedene viser klart hvor rentesensitivt det norske boligmarkedet er.

Det var svak utvikling i de fleste områder i oktober, og generelt for landet vårt betyr dette et kraftig fall i boligprisene. Den nominelle prisutviklingen, hvor det ikke tas hensyn til de naturlige sesongvariasjonene, var for hele landet på -1,9% i oktober. Lokalt var nedgangen enda større i Østfold (målt i Fredrikstad og Sarpsborg), som betyr -2,5%, mens nedgangen i Follo var -0,5%. Spesielt svak utvikling i Oslo, med en nedgang på 3,2% nominelt.

Tar vi hensyn til de naturlige sesongvariasjonene var nedgangen nasjonalt på -0,8%, og i Oslo på hele -1,9%. Lokalt var det kraftig nedgang i Østfold med -1,5%, mens Follo faktisk hadde en stigning på 0,3%. Med det hadde Follo også landets sterkeste sesongkorrigerte prisutvikling forrige måned. Svakeste prisutvikling i oktober hadde Oslo og Hamar med Stange, med -1,9%.

Løfter vi blikket og ser på perioden hittil i år, er utviklingen i Østfold fortsatt forholdsvis sterk med 6,1%. Noe lavere prisutvikling denne perioden i Follo, med 3,6%. For hele landet totalt har boligprisene økt med 4,7% fra nyttår til og med oktober. Sterkest utvikling denne perioden er det Kristiansand som har hatt med en stigning på 9,1%, fulgt av Stavanger med omegn 7,8%, og Drammen med omegn 7,3%. Svakest utvikling hittil i år har Oslo hatt med 2,9%.

I tabellen under kan det også ses hvordan boligprisutviklingen har vært i enda lengre perspektiver. Blant annet er det interessant å se at økningen i boligprisene de siste tolv månedene er så og si helt lik i hele vår region, samt også både Oslo og hele landet. 2,8% i Østfold, Oslo og Norge, og Follo rett under med 2,7%.

Omsetningstid

Snittiden for å selge en bolig i Norge har på landsbasis holdt seg veldig jevn de siste tre månedene. 29 dager tok det i Norge i oktober, som altså var det samme som både september og august. Lokalt har utviklingen i salgstiden for bruktboliger vært noe mer ujevn. I Follo har markedet, som dere kan se i tabellen under, blitt raskere. Mens snittiden i august var 38 dager her, var den to dager raskere i september, og enda tre dager raskere videre til oktober, da med et snitt på 33 dager. Mer varierende de siste tre månedene i Østfold, med 31 dager i snitt i august, til 25 dager i september, og tilbake til 30 dager i oktober. Noe jevnere var det i Oslo, med et snitt på 19 dager både i august og september, til to dager tregere i oktober. Altså 21 dager i snitt sist måned.

Raskest gjennomsnittelig salgstid i september hadde Bergen med 17 dager, og det er fortsatt Bergen som var raskest i landet i oktober, med 19 dager i snitt. Tregest i oktober var boligmarkedet i Tromsø, med et snitt på 37 dager. Det var også Tromsø som hadde tregest boligmarked i september, da med en dag tregere, det vil si 38 dager.

For de som ønsker nærmere informasjon om salgstiden i tidsperspektiv, kan dette ses i tabellen under.

Prisnivå:

Kr. 4.328.496,- var gjennomsnittsprisen for en bolig i Norge ved utgangen av oktober. Dette er litt ned fra hva den var måneden før, som var kr 4.535.711,-.

Vi har dessverre ikke lokale tall for gjennomsnittsprisen, men Eiendom Norge/Eiendomsverdi oppgir utover dette to verdier for måling av prisnivået. Det er medianprisen (som er den midterste omsetningsprisen dersom vi rangerer omsetninger i stigende rekkefølge), samt pris pr kvadratmeter.

Som tabellen under viser, går kvadratmeterprisen noe ned både lokalt i Østfold og Follo, men også for Oslo og hele landet totalt. For medianprisen kan vi også se av tabellen at den holder seg helt uendret i vår markedsregion, altså både Østfold og Follo. Den går derimot noe ned fra september i både Oslo og landet totalt.

Tabellen under viser også tilsvarende tall for tidspunkter tilbake i tid, slik at man kan få et bilde av utviklingen.

Solgte bruktboliger, og nye lagt ut for salg

I oktober ble det solgt 8,2% færre boliger i Norge, enn samme måned i fjor. Lokalt har det også vært en nedgang i antallet solgte bruktboliger i oktober, det vil si -6,0% i Follo og -8,9% i Østfold. Til sammenligning var nedgangen i antallet solgte boliger i Oslo i oktober på 8,1%. Hittil i år er det også solgt færre boliger enn samme tidsrom i fjor. I vår region var nedgangen denne perioden på 10,2% i Østfold, og ned 6,2% i Follo. For hele Norge ble det solgt 9,2% færre boliger denne perioden, og i Oslo var nedgangen 9,9%.

Antallet nye bruktboliger lagt ut for salg i markedet har økt utover året, og det har med dette blitt et større "lager" av boliger for salg. Men vi skal huske på at det ble lagt ut et veldig begrenset antall boliger for salg de første månedene i år. I oktober ble det lagt ut 7,7% flere boliger i Norge enn samme måned i fjor. Lokalt spriker faktisk tallene en del, som vil si at Østfold faktisk har en nedgang denne perioden på 11,8%, mens Follo hadde en økning på hele 12,1%. Oslo hadde her en kraftig økning på 17,1%.

Som nevnt ble det de første månedene av dette året lagt ut for salg et uvanlig lavt volum av nye bruktboliger i markedet. Derfor slår dette faktisk fortsatt ut på antallet boliger lagt ut for salg hittil i år. Her er det lokalt en nedgang for Østfold på 4,9%, og en økning i Follo på 8,4%. Totalt for hele landet, er det faktisk lagt ut 1,8% færre boliger hittil i år, sammenlignet med i fjor. I Oslo er nedgangen denne perioden på 5,9%. Likevel er "lageret" av usolgte boliger i Oslo på det høyeste på fem år. På landsbasis er "lageret" av usolgte boliger på over 15.000, som er godt over snittet for det som er vanlig på denne tiden av året.

Konklusjon, og veien videre

Det tok litt tid før Norges Banks renteøkninger fikk effekt, men nå har effekten kommet, og den ser ut til å være sterk. Norges Bank har kjørt en aggressiv linje, men valgte å roe ned noe med dagens økning på kun 0,25%. Eiendom Norge anmoder også Norges Bank sterkt om å gå mer forsiktig frem heretter, selv om det ble indikert om nok en renteøkning i desember. Ved dagens rentebeslutning ble det fra Norges Banks side lagt til grunn et sesongkorrigert boligprisfall i oktober på 0,45% på landsbasis, mens fasiten har vist 0,8%. Eiendom Norge venter en svak utvikling i boligprisene ut året, og antyder at det ikke er usannsynlig at den på landsbasis vil ende rundt 0% ved årets slutt. De mener også at videre utvikling i 2023 i stor grad vil ligge i myndighetenes hender, og forventer at Finansministeren avskaffer utånsforskriften fra nyttår.

Men det rapporteres om at boligmarkedet likevel fungerer overraskende godt, og at det ikke antydes om et boligkrakk eller krise i den nærmeste fremtid. Gjennom flere prøvelser de seneste årene, har jo det norske boligmarkedet vist seg å være overraskende robust.

Kilde: Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS.