Eiendom Norges prognose for boligprisutviklingen 2025:

Eiendom Norge forventet som sagt en nominell (ikke hensyntatt sesongvariasjoner) 12-måneders vekst i boligprisene for inneværende år på 4,0%. Fasiten hittil i år ved utgangen av november viser altså en betydelig høyere vekst så langt i år på landsbasis enn dette, opp 6,3%. I samme periode har konsumprisindeksen steget 2,2%, noe som innebærer en realboligprisvekst. Fasiten for boligprisveksten for hele inneværende år får vi på nyåret når boligprisstatistikken for desember og 4.kvartal er klar. Det forventes som normalt en liten nedgang nå i desember, så sannsynligvis vil boligprisutviklingen for inneværende år havne rundt 6%.

2024 har vært preget av mange måneder med sterk vekst i boligprisutviklingen, og et mer stabilt og positivt boligmarked grunnet Norges Banks klare rentebane med budskapet om at rentetoppen er nådd. Første halvår ble meget sterkt, med betydelig høyere vekst allerede fra januar, enn forventningene tilsa. Andre halvår ble noe mer forsiktig, med negativ utvikling de siste tre månedene, som egentlig er et helt normalt boligår. Stavanger og Bergen har utmerket seg med sterkest utvikling inneværende år, mens utviklingen i Trondheim har vært svak. Det antas fortsatt å bli regionale forskjeller i 2025, men ikke like store som de har vært i år. For to år siden var det stor usikkerhet knyttet til hva Norges Bank ville gjøre de første månedene 2023, selv om det også da ble varslet en renteheving første halvår. For ett år siden ble det spådd at boligmarkedet vil holde seg ganske stabilt frem til første rentekutt, og at det etter to år med svak utvikling ville bli god vekst i boligprisene i Norge 2024. Dette stemte jo relativt bra, selv om rentekuttet aldri kom. I år ser det ved årsslutt relativt forutsigbart ut hvordan neste år vil starte, da det er kommunisert klart fra Norges Bank at de ser for seg første rentenedsettelse i mars 2025. Samtidig har de antydet muligheten for ytterligere rentenedsettelser i løpet av kommende år, med en prognose om at styringsrenten innen utgangen av 2025 har nådd 3,75%.

Et godt lønnsoppgjør som gir reallønnsvekst neste år vil virke positivt på prisutviklingen for 2025. En vekst som Eiendom Norge altså spår til å ende på hele 10% ved utgangen av neste år. Det er nå mindre usikkerhet rundt inflasjonen, renter og bokostnader enn på samme tid i fjor, noe som gjør at Eiendom Norge er klart positive til utsiktene for boligprisene i hele landet neste år. Dette anslaget er som snitt for hele landet, og det vil naturlig nok være lokale variasjoner. Det antas fra Eiendom Norge blant annet en sterkere utvikling i enkelte byer, og særlig i Oslo, Bergen og Stavanger, hvor de anslår en oppgang på over 10%. Eiendom Norge mener boligprisene vil ta igjen noe av det tapte fra 2022 og 2023, da boligprisutviklingen kun var moderat samtidig som prisveksten i økonomien ellers var høy, og som normalt omtales som et fall i realboligprisene. Dette betyr at en prisvekst på 10 prosent i 2025 kun vil utgjøre en delvis innhenting av boligprisene etter realprisfallet som har vært de siste årene.

Sammenligner vi prognosene for boligprisutviklingen fra Eiendom Norge med Norges Banks og SSB (Statistisk SentralByrå) sine tall, ser vi at de to sistenevnte har et noe svakere anslag. Norges Banks prognoser ligger med et anslag for boligprisvekst på 6,3% i 2025, mens SSB's anslag ligger på 4,4% vekst neste år.

Boligkrise?

Eiendom Norge antar fortsatt at vi har en boligkrise foran oss, og faktisk i enda sterkere grad enn for ett år siden. Den laveste igangsettingen av nye boliger siden bankkrisen på slutten av 80-tallet er fortsatt et faktum som gir effekt. Den fallende byggeaktiviteten indikerer nå at ferdigstilte nye boliger vil falle markant gjennom 2025 og også inn i de påfølgende årene. "Nyboligsalget har sunket mye siden sommeren 2022 og ifølge ferske tall fra Boligprodusentene er salget om lag halvert siden toppen. Det betyr lavere aktivitet og lav boligbygging i lang tid fremover. Boligbygging er som et tankskip det tar lang tid å snu", sier Adm.Dir. Lauridsen i Eiendom Norge. De mener dette er en av de viktigste driverne som vil gi sterk boligprisvekst i 2025 og også 2026. Det svake nyboligsalget er en ledende indikator for boliginvesteringene i norsk økonomi, og i Konjunkturtendenser fra desember oppjusterer SSB fallet i år, og prognostiser dessuten et fall på toppen av dette på minus 9 prosent.

Rentekutt

Norges Banks styringsrente har i løpet av 2024 holdt seg på 4,5%. Dette er egentlig i tråd med det rentebanen tilsa ved inngangen til året, selv om mange hadde troen på ett eller flere rentekutt mot slutten av inneværende år. I år har vi som sagt en situasjon hvor Norges Bank har vært klare på at det kommer et rentekutt i mars 2025, med mindre det dukker opp sterke uventede faktorer som tilsier noe annet i mellomtiden.

Rentekuttet i desember 2023 ble begrunnet med den svake kronekursen og ikke inflasjonen, som tidligere hadde vært hovedargumentet. Situasjonen i dag er forholdsvis lik, all den tid vi fortsatt har svak kronekurs samtidig med en inflasjonsnedgang som virker å være under kontroll. Det vil også si at det komplekse grunnlaget for Norges Banks videre fastsettelse av rentebanen, fortsatt vil være utfordrende inn i 2025.

Prognosene for 2025

For lettere å grunngi prognosene, må vi starte med de mest fremtredende faktorene som vil påvirke boligmarkedet og prisutviklingen i 2025. Den første har vi allerede vært innom, nemlig lav nyboligbygging. Denne faktoren er en solid pådriver for sterkere etterspørsel av bruktboliger. "I statsbudsjettet i høst prognostiserte regjeringen og finansminister Trygve Slagsvold Vedum (Sp) en oppgang på 12 prosent i boliginvesteringene. Eiendom Norge venter at boliginvesteringene vil bli mye svakere neste år enn det regjeringen la til grunn i statsbudsjettet, og at SSBs ferske prognose/anslag på 9% nedgang dessverre er langt mer sannsynlig" sier Lauridsen. Dersom det kommer flere rentekutt vil dette selvfølgelig virke positivt inn på nyboligbyggingen, men Eiendom Norge tror imidlertid at det skal mer til for å stimulere boligbyggingen skikkelig. Antagelig må vi se mer aktive politiske grep, som lettelser i kredittreguleringer, myndighetsinitiert reduksjon i byggekostnadene eller mer målrettete tiltak for at det skal skje, mener de.

Rentekutt er selvfølgelig også en viktig faktor. I rentemøtet nå i desember, var Norges Bank krystallklare på at renten settes ned i mars. Hvis det går som sentralbanken prognostiserer så blir det tre kutt i styringsrenten gjennom 2025. Om ett år vil vi dermed gå ut av året med en styringsrente på 3,75%. Hvis dagens prognose står seg selvfølgelig.

Fortsatt befolkningsvekst er også en viktig faktor. Den største grunnen til befolkningsveksten her i landet de seneste årene er innvandring, og da spesielt fra Ukraina. Kombinert med lav nyboligbygging gir dette selvfølgelig et press i dagens boligmarked, selv om dette hittil har gitt størst press i leiemarkedet. Det er riktignok anslått lavere innvandring fremover, men samtidig er det viktig å tenke seg til at et økende antall flyktninger vil bevege seg ut av leieboligmarkedet over til å kjøpe egen bolig. Dette vil da være med på å gi et større press i boligmarkedet, og kanskje allerede i 2025.

Inflasjonsutviklingen må også tas med i beregningen, og prognosene fra Norges Bank er at vi havner på en inflasjon i år på 3,2% (3,7% kjerneinflasjon = inflasjonen beregnet uten at man tar hensyn til energipriser, avgiftsendringer og noen andre uforutsigbare variasjoner). I 2025 er prognosene 2,6% inflasjon og 2,7% kjerneinflasjon, som altså gir gode utsikter for 2025.

Arbeidsmarkedet vil også være en faktor som påvirker, og foreløpig har arbeidsledigheten holdt seg lav. Vil dette endre seg, må det tas med som en viktig faktor som vil bremse eventuelle rentekutt. Samtidig er det nå fra 2025 ventet en endring fra negativ reallønnsvekst til positiv. Dette betyr i korte trekk at lønningene vil øke mer enn prisene, noe som gir husholdningene bedre kjøpekraft. Norges Bank ser for seg en reallønnsvekst fra i år, og i all fall frem til og med 2027.

Prognosene for 2025 for de største byene, er at Oslo får størst oppgang med 12%, tett fulgt av Bergen med 11%. Deretter Stavanger 10,5%, Kristiansand 10%, og Tromsø 8%. Trondheim spås en oppgang i boligprisene på 6% neste år.

Det gjenstår altså å se på boligprisutviklingen for denne siste måneden, og fasiten legges frem i begynnelsen av januar. Da får vi både svaret for avslutningen av året, dvs desember, samt også 4.kvartal. I tillegg får vi også fasiten for hele 2024.

I mellomtiden ønskes en god jule- og nyttårsfeiring!

Kilde: Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS.