Vi har hele høsten snakket om det høye omsetningsvolumet som har preget boligmarkedet de siste månedene. Disse nivåene holdt seg også høye i november, og det ligger an til nye rekorder når dette året er omme. Prisveksten fortsetter også å holde seg høy i november, og vil sannsynligvis ende høyere enn prognosene tilsa ved årets start. Samtidig vil realprisveksten i boligmarkedet, altså prisveksten sett mot konsumprisindeksen, kun være moderat.

Boligprisutviklingen

Mangelen på nyboligprosjekter setter fortsatt press på bruktboligmarkedet, som igjen driver prisene oppover.

Lokalt endte november med en nedgang nominelt (uten å hensynta sesongvariasjoner) på -0,2% i Follo og -1,5% i Østfold. For hele landet endte det med en utvikling på -0,5%. Oslo endte flatt, som vil si uforandret 0,0%.

Den sesongjusterte utviklingen viser forskjellig retning lokalt, med -0,3% i Østfold og på plussiden med 0,8% i Follo. For hele landet ble fasiten en oppgang sesongjustert på 0,4%, som er sterkt for denne måneden å være. Til sammenligning endte den på 0,5% i Oslo. Det var Stavanger med omegn som hadde sterkest sesongjustert prisvekst i november, med 1,7%. Svakeste utvikling finner vi i Bodø med Fauske, med en nedgang på -1,0%.

Boligprisveksten er fortsatt høy hittil i år, og for hele landet var den ved utgangen av november på 6,3%. Den har gått noe ned gjennom november, da den var på 6,9% ved utgangen av oktober. Utviklingen hittil i år er noe lavere lokalt, som vil si 6,1% i Follo og 3,9% i Østfold, og som er ned henholdsvis 0,2 og 1,5 prosentpoeng gjennom november. Sterkest prisutvikling for perioden hittil i 2024 er det Stavanger med omegn som har hatt med 12,5%. Svakest prisutvikling denne perioden har det vært i Bodø m/Fauske, med en oppgang på 0,4%. De områdene av landet som skiller seg ut med sterkest boligprisvekst, er fortsatt Sør-Vestlandet og Vestlandet, med fokus på Stavanger og Bergen. I andre enden er det Bodø-regionen som skiller seg ut med svakest prisutvikling, som ses i sammenheng med at denne regionen tidligere har hatt flere år med sterk prisvekst, og nå har kommet opp på et relativt høyt nivå og dermed større fallhøyde.

For å se boligprisutviklingen i et enda lengre perspektiv, viser tabellen under utviklingen både de siste tolv månedene, samt siste fem og ti årene.

Omsetningstid

Høstmarkedet for boliger er normalt den tregeste i løpet av året, og i november var snittiden for et boligsalg for hele Norge på 54 dager. Dette var opp fra 48 dager i oktober. I vår region tok det i snitt 65 dager i Østfold og 82 dager i Follo. Dette er en flat utvikling i Østfold, altså lik som i oktober, og en sterk økning i Follo fra 53 dager i oktober. Stavanger med omegn hadde det raskeste markedet med 27 dager i snitt. Tregest var Hamar med Stange, med et snitt på 91 dager.

I tabellen nedenfor kan dere se nærmere på hvordan salgstiden har variert de siste månedene, samt tilsvarende måned de siste årene.

Prisnivå:

Gjennomsnittsprisen for en bolig i Norge ved utgangen av november var kr. 4.498.365,-, som betyr en markant nedgang fra kr. 4.621.472,- som den var ved utgangen av oktober.

Vi har dessverre ikke lokale tall for gjennomsnittsprisen, men Eiendom Norge/Eiendomsverdi oppgir to andre verdier for måling av prisnivået. Medianprisen (som er den midterste omsetningsprisen dersom vi rangerer omsetninger i stigende eller fallende rekkefølge), samt pris pr kvadratmeter.

Som tabellene under viser, har både kvadratmeterprisen og medianprisen endret seg noe ned i alle de fire angitte områdene.

Tabellen under viser også tilsvarende tall for tidspunkter tilbake i tid, slik at man kan få et enda større bilde av utviklingen.

I tillegg har vi med en egen tabell som viser snittet for differansen mellom prisantydning og faktisk salgspris.

Solgte bruktboliger, og nye lagt ut for salg

Det ble solgt 7.256 boliger i november totalt i hele landet. Dette er 8,0% flere enn tilsvarende måned i fjor. Lokalt var det også økning i begge områdene, og med 412 solgte boliger i Østfold utgjorde det en oppgang på 5,6%. I Follo ble det solgt 182 boliger, som gir en oppgang på hele 50,4%. I Oslo var økningen på 4,3%.

Hittil i år er det også positiv utvikling for alle fire nevnte områdene, selv om den ikke er like sterk denne perioden. For Østfold var det en økning på 3,2% mot samme periode i fjor, og i Follo ble det solgt 9,9% flere boliger denne perioden. For hele landet er økningen på 8,3%, i Oslo 8,7%.

Nasjonalt ble det lagt ut 5,5% flere bruktboliger for salg i november enn samme måned i fjor. Det ble lagt ut hele 29,3% flere boliger i Follo enn tilsvarende i fjor, mens det i Østfold er en økning på hele 16,3% i årets november. En økning på 1,4% i Oslo.

Hittil i 2024 er det for hele landet lagt ut 3,1% flere boliger, og i Oslo 6,0%. Lokalt har det vært kun en liten oppgang på 0,5% for Østfold, og 2,0% for Follo i denne perioden.

Det høye antallet solgte bruktboliger i Norge fortsatte altså i november, slik det har gjort hele høsten. Fortsetter denne trenden også i desember, vil dette bli et år med rekordvolumer av salg i bruktmarkedet, og vi må tilbake til pandemiåret 2021 for å finne tilsvarende. Det er forventet at det store volumet fortsetter også inn i 2025.

Konklusjon, og veien videre

Som vanlig er det stort fokus i markedet på når rentekuttet kommer fra Norges Bank. Selv om enkelte eksperter også har tatt til orde for at tallgrunnlag tilsier ytterligere renteøkninger. Men sentralbanksjef Ida Wolden Bache har sagt at de trolig vil holde styringsrenten på 4,5 % ut 2024, og at rentekutt blir aktuelt i første kvartal av 2025. Men dette avhenger selvfølgelig av inflasjonstall og den løpende økonomiske utviklingen i Norge. Det er ny rentebeslutning 19.desember, men sannsynligheten er liten for rentekutt her.

I dag ble det annonsert at finansminister Trygve Slagsvold Vedum (Sp) viderefører utlånsforskriften fra nyttår uten utløpsdato, og at egenkapitalkravet da senkes fra 15 til 10 prosent. Det ble samtidig understreket bankenes mulighet for fleksibilitet i kredittgivningen. Det anses som positivt at regjeringen gjør lettelser i utlånsforskriften, men det er godt dokumentert at forskriften har små gevinster og store kostnader i form av økt ulikhet med færre boligeiere, større avhengighet av arv, samt økt økonomisk sårbarhet i husholdningene. "Vi er særlig kritiske til å videreføre forskriften uten utløpsdato. Det gjør fremtiden for denne inngripende reguleringen uklar. Det er grunn til å minne om at reguleringen i sin tid ble begrunnet i sterk gjeldsvekst og lav rente, noe vi ikke har nå", avslutte Lauridsen, administrerende direktør hos Eiendom Norge.

På nyåret kan vi oppsummere hele 2024, og like før julen setter inn kommer Eiendom Norge med sin prognose for boligåret 2025.

God førjulstid, og god julefeiring!

Kilde: Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS.